愚蠢的香港業主

原本想偷懶多一天，但是近日收到很多網友的電郵是關於香港將軍澳地皮以高價成交，這是否代表發展商看好樓市，他們值得考慮將軍澳區的樓盤呢?

我的答案如下:

1)      一個產品的價格只在乎兩個因素—供應和需求。當供應少而需求多的時候，價格才會上升。現在有發展商買入新地皮來發展，就代表供應增加，除非將軍澳區對樓宇的需求增加，否則價值應該下跌。

香港的樓市一直上升的主要原因不是香港的居住人口不斷上升，而是一群抄家不斷地互相接貨，並互相推高樓價，無形中令樓宇的需求不斷地增加，又或者可以說成將原本供應給市民居住的樓宇變作抄賣工具，變相令供應給用家市場的樓宇減少，因而導致樓價上升。

如果用常理來想，一個地區如果有新的樓盤推出的話，變相買家有更多選擇，所以現有的樓盤將會更難找到新的買家。另外，新推出的樓盤多數是比舊樓盤新穎和漂亮，現有的舊樓盤的競爭力就自然下降，除非舊樓盤有它的個人之處，否則誰會花同樣的價錢買一個舊樓盤而不買一個新樓盤。

2)      無論發展商以任何價錢買地，都不代表他們看好該區的樓市，而是他們看好這地皮的發展價值。新的地皮可以賣$7000一平方尺，並不代表你的樓盤有相同/類似的價值。

同樣的道理，在過去一年，香港出現了很多超豪氣的買家，他們可以一億元來一個細單位。但這不代表你的樓盤同樣是價值一億元，除非你找到一個買家願意出一億元來買你的單位，否則一億元只是你的期望價值，而不是你的市場價值，因為你的單位以這樣高的價格是未必有市場。

3)      其實香港人永遠忘記了一個很重要的重一點，樓宇的價格是在乎居住的質素。除了道路網絡之外，居住的環境是直接影響你的健康，而是不是尺價/實用率。實用率高1-2%不會令你長命一點，但如果通風度、採光度和噪音度絕對可以影響你的睡眠質素，甚至令你短命一點。

如果該區有新工程就自然會又打樁、又挖地，噪音和空氣質素就自然會變差，居住環境是會上升還是下降呢?

最重要的一點，在這樣如此高地價的情況下，物業的發展就自然是大規模和向高空發展，新的樓盤就自然是屏風樓，這樣對現有該區居民的健康是會帶來怎樣的影響呢?

如果一個單位又不通風，又不採光，這是一個高價值的樓盤，還是低價值的樓盤呢?

總結來說，一個小區如果有新樓盤就自然增加該區的供應，而且會為該區的居住環境帶來負面的影響，在這樣的情況下，樓價應該是下降，而不是上升。

現在上升的原因只有一個，就是一批人認為發展商看好未來樓市，所以價格會上升。但這樣好像是用一個謬誤來說服自己相信一個謊言。

如果香港人繼續一廂情願地互相推高樓價，然後制造一個泡沫，當樓宇格價完全超過合理負擔能力之後，市場就自然沒有再有新買家來接貨。在泡沫爆破的一刻，就出現一大批「負資產」的苦業主，然後將一生的積蓄輸給銀行。

值得嗎?

可以的話，請把拙文傳給身邊的朋友。

活化居屋

昨日財爺公布了財政預算案，當中提及活化二手居屋的一點，而這一點我亦早前曾和一名傳媒朋友討論過，今日便把當日談論過的內容在這裡轉載，讓大家討論一下。免得政府人員批評市民只會投訴而沒有實際的建議讓改善政府施政，今日便提出一些另類一點的想法。

早前我在blog上建議過，政府可以把公屋和居屋合併來處理，出售的數量和地區則視乎當年的需求和樓價的發展，務求利用更改供求的關系而令樓價平穩發展，如果供應過量便把「政府屋」用作公屋出售，這便不會因供求失衡而做成負資產。

至於現在已建的居屋，我不建議政府動用公款一次過協助小業主補地價，然後再分期歸還給政府。因為這樣一來動用大量公款、第二小業主形同多了一大筆債項。

至於經銀行按揭貸款來補地價的話，就更加不受歡迎，因為小業主除了多一筆債項之外，亦要付一大筆利息，如果萬一遇上失業或經濟轉差時的話，便可能令小業主破產或變成負資產。

所以，我建議政府可以將居屋「股份化」，首先小業主先以現在的模式來供款購買樓價，然後可以再附加一定款項來購買地價。

小業主從每月供款中，購買一個百份比的樓價和地價，萬一遇上失業或經濟轉差時的話，小業主便把這些「股份」賣回給市場，而他自己不會因為不能供款而被迫收樓，又或者在出售時要被迫要補回負資產的差價而變得一無所有。

舉一個實際例子:

居屋單位:$1,000,000

地價: $1,000,000

陳先生每月供款: $15,000 ($10,000 是在購買樓價，$5,000是在購買地價)

在假設沒有利息的開支情況下，經過5年供款:

陳先生總供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000

陳先生佔此單位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%

但在5年後，經濟大幅轉差，樓價大跌，居屋單位+地價價格下降至$1,500,000，而陳先生因長期失業而無力供款，陳先生便可以將其45%業權出售於市場。

即是:

陳先生的出售價: $1,500,000 x 45% = $675,000

陳先生的虧損: $900,000 - $675,000 = $225,000

陳生生雖然出現虧損，但是不是一無所有。

而政府可以把餘下的55%業權按現價出售於新的買家，而又或者仍以$2,000,000的原價出售於新買家，所以政府可以說是封了虧本門。

如果樓價上升的話，陳先生當然可以以相同的情況來出售單位的業權，只不過是有營利而已。

至於地契方面，可以在合約上預先列明，地契仍歸政府所有，直至陳先生100%完全購入單位後，才可以擁有地契。雖然陳先生不可以用現有的單位來按給銀行作抵押，但相信這情況算是少有出現的。

如果以相同的例子，用現有的出售方式來比較:

居屋單位:$1,000,000

地價: $1,000,000

陳先生暫時不補地價，只單純購買單位。

陳先生總供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000

如果單位價格5年後大幅下跌至$800,000，而陳先生因長期失業而無力供款，需要被迫出售單位。

陳先生就算找到新買家，他都需要另外向政府填補$200,000的差價，但試問一個長期失業的人何來$200,000來補差價，而且陳先生已供的$600,000都變得一無所有。

最重要的是，政府在這件事件上是沒有任何得著，因為政府的收入都是$1,000,000。

所以，我認為如果政府有心幫助市民置業的話，便需要在政策上作出調整，令市民可以在經濟轉好和轉壞的情況都可以有方法找尋出路。

當然我的建議還有很多不足之處，很多細節需要加上，但是在大方向上我認為是可行的。

從玫瑰園計劃看高鐵

文章日期：01/31/2010 11:45 am

無論玫瑰園、高鐵以至西九表面上都是建築項目，但無形中都成為了全城的政治熱話，政治和建築在某程度上都是分不開。而今年的香港肯定是多事之冬，香港從來未曾嘗試過在元旦與立春之間發生如此多和大型的衝突，無論你是80後或是50後的香港人都會感到香港已經進入另一個新的年代。無論是誰對誰錯，這些事件都會永遠地改變了香港的命運。
但是大家有否想過，為何80年代的玫瑰園的計劃不會出現大規模的反抗呢？為何高鐵計劃反而會引發如此大的風暴呢?
是否現在80後的年青人很不理性呢? 還是當年的20多歲的年青人特別冷靜呢?
是否現今的80後的年青人真的如此不愛國、吃飽飯無糞拉，便上街包圍立法會呢?
這幾條問題一直在我心中思考，今日不如從當年的玫瑰園計劃講起。

香港的玫瑰園計劃始於1970年代，由於當時啟德機場的使用量已接近飽和，而且該機場太過接近民居，所引發的噪音問題是相當嚴重，因此啟德機場不能加建第二條跑道，更不能夠24小時運作，並且如果萬一發生意外的話就極可能波及附近的民居。
因此，搬遷和擴建機場是有必要的理由，但是可行的方案確是有很多，為何一定要選址在大嶼山呢?
當年大嶼山的赤鱲角可以說是一個不毛之地，而且整個機場客運大樓和跑道都是建在一人工島之上，並且需要興建青馬大橋、北大嶼山高速公路、三號幹線、西九龍快速公路、西區海底隧道、來連接市區。為了進一步增加與社區的連接，還把機鐵的終站設在中環，因此在香港的核心區域進行了大規模的填海來興建國金 I、II期、香港站和四季酒店。
另外，為了增加機鐵沿線的使用量，更興建了九龍站、奧運站、荔景站、青衣站並發展了東涌整個市填，亦填了大幅的西九龍文化區作將來發展之用，工程之巨大絕對是香港有史以來的最大的。
由於英方提出的規劃巨大而且驚人，初期的預算更達至2000億港元，如果將20年前物價、通漲等因素計算入內，工程做價更不只這個數目。由於整個項目如此巨大，這不單用盡當年香港政府的財政儲備、連97後的特區政府都很可能需要負擔部份債項。
雖然有必要興建新機場，但是否真的需要以這方案來興建嗎? 把新機場設在大嶼山真的是最好的選擇嗎?
當年的英國政府如何說服當年的中國政府和香港市民呢? 是否20年前的香港市民特別容易被說服呢?
時勢做英雄、英雄做時勢。
當年的港督衛奕信提出玫瑰園計劃時在六四事件之後，在89年10月的一份施政報告中銳意借助這個超大型的計劃來穩定香港人的信心，繼續吸引外商在港的投資。雖然英方確實上是希望借此計劃，在離港前為英方企業帶來一筆可觀的收入，但在政治公關上看來是把香港人的錢用在香港之上，而且這計劃不單可以解決機場的問題，並可以為香港帶來大量的商機和就業機會，最重要能穩定動盪的民心。
在中方的討論時，英國駐北京大使盡量遊說這計劃的好處，並且在預留香港特區的儲備金之上作出多次讓步，由原本的50億大幅增加至250億。再者，在玫瑰園的做價由2000億大幅降至1553億，而且容許中國銀行在這計劃中發揮適當的作用。在多方面盡量滿足中方的要求，否則中方又怎會在1991年簽署《關於香港新機場建設及有關問題的諒解備忘錄》。
反觀，為何現在的高鐵計劃只是669億的做價，卻會引來如此大的風波呢?
一個城市興建高鐵來連接鄰近城市是很正常的舉動，亦相信會帶來正面的作用，但是現在的方案實在有太多的疑問。
1)      為何要把終點站設在西九呢? 在錦上路是否可行呢? 又或者如本人的愚見，在美孚是否可行呢?
2)      就算終點站在西九肯定是最好的方案，但是否真的需要15個月台呢? 是否真的需要每3分鐘一班車呢?
3)      是否真的必需把維修站設在菜園村呢? 可否讓該村的居民保留家園呢?
4)      甚至香港真的需要高鐵嗎? 可否乘西鐵由西九不停站至深圳，並在這處轉乘高鐵呢? 因為現在西鐵的極速是140km/hr, 而現在的高鐵方案只180km/hr, 在行走26公里的距離來說，相差只是數分鐘而已。
5)      就算現有的方案是最好、最完美，但如何能夠在車票上取得收支平衡，免得這鐵路成為香港長期的負資產呢?
我雖然沒有聽取立法會所有的辯論和政府的解說，但是我自問都花了兩天的時間來聽取相關直播/轉播。坦白說，到今日為止，政府好像還未能完整地回答所有疑問，但無奈政府已掌握了通過法案的票數，所以在鐵路設計和做價方面根本沒有需要作出任何讓步和妥協。
撥款雖然通過了，但是很多市民因政府漠視人民的反對聲音而憤怒。雖然現在事後孔明，但是如果政府在明知反對聲音如此巨大的情況下，不強硬地通過撥款，略為修改設計，又或者稍為降低成本，相信群情不會如此匈湧。而且香港未見得需要這鐵路的迫切性，政府重新包裝高鐵的好處來說服人民，社會應不會做成如此分化，特區政府的管治威信不會降至如此低。
在玫瑰園計劃內，不是所有項目都成功或達到預期目標，例如: 西隧未必如計劃中有效地解決紅隧交通擠塞的問題，又或者機場鐵路和西隧的使用量亦未達到預期的水平。雖然不是整個玫瑰園計劃都成功，但是英方在推銷過程中明顯地特區政府圓滑，而且懂得在某些情況下作出讓步，雖然大家都未必認為英方是全心為香港，但總體而言給予人的感覺是比較正面。

現在高鐵撥款已經過去了，但是政改方案將會再來，曾特首如何是好呢?
如引用彭定康在1992年提出的政改方案，他改革立法局的選舉制度，實行「兩局分家」，取消所有委任議席，並新增九個功能組別議席（新九組），他提出功能組別的選民是來自所有在職人士，所有的從業員都有資格投票，所以當年的功能組別議員的認受性是相對現在為高。但中國政府隨即大表不滿，指出改革未曾諮詢中央意見，並聲言將在香港主權移交後取消有關改革。北京不少官員指斥彭定康是「毒蛇」、「小偷」、「娼妓」以及為民主派跳「最後探戈」，當中，時任港澳辦主任的魯平更斥責彭定康是「千古罪人」。
但是彭定康的處理手法是先安內，後攘外，終止了由總督出任立法局主席和當然議員的做法，改由立法局議員互選產生主席。並且，在任內積極起用華人出任要職，以陳方安生接替霍德，成為首位華人布政司，其後又在以曾蔭權接替麥高樂，成為首位華人財政司。這一改香港政府全由英人領導的常規，令華人都感到有出頭的機會，頓然令所有的華人公務員都帶來正面的鼓舞作用。
跟著他精極營做親民的形象，每次發表施政報告後，會親自出席電台節目接聽聽眾提問，以及主持公開答問大會，面對市民質詢，盡量利用傳媒和各平台來宣傳自己的施政報告。而且亦不時到地區處探訪，他會到中環吃蛋撻，到灣仔喝涼茶，積極溶入本地華人的生活。再者，在施政報告答問大會中，有傷健人仕希望港督府加開多一天專為傷健人仕們參觀，他便馬上配合並親身接見參觀的市民。
在與中方討論政改方案最惡劣的時候，他在立法局上說：作為天主教徒，他花在閱讀基本法時間，多過閱讀聖經。雖然大家不知道他是基督徒，還是基督叛徒，但是他的確曾多次到明愛天主教總堂處參與彌撒，並與胡樞機拍照，而本人的外公當年是教會的交通服務員，亦曾和彭督合照。
之後，曾到香港電台和大家大談音樂，在傳媒面前盡量表現他輕鬆、和藹的一面。當大佛開光時，他主動走向周南面前握手，但周南只是合什回禮，而他亦以合什回禮，盡顯政客風度的本範。


以上一大堆的事情都不能算是彭督的政績，但在政治公關上就拿了很多分數，至少在電視面前建立了開放和向公眾負責的親民形象，他的親民作風後來亦為不少政界人士所模仿，令當時的港府是擁有相對地高的公眾形象。平心而論，當年彭督的個人形象明顯地比董、曾兩名特首為高，至少當他出席公開場合時，沒有被人喝倒彩，沒有人大叫他「x街」。
雖然這些彭督所作的很多都是「政治show」，不能算作什麼政績，而中國人亦未必適合如此花拳繡腿的政治技倆，中國人講求「實事求事」。但是作為公眾人物，就必須如何在群眾心中爭取分數，在鏡頭面前永遠都是一場「show」。一個人的形象不會在一瞬間地建立，是一點一滴地建立下來，相反失去就在瞬息之間。
反觀董、曾二人在推銷23條方案和政改方案時，所用的論點都是「社會和諧」、「穩定」、「維護國家利益」、「互相合作」、「循序漸進」，這些論點好像未能打動市民的心，爭取到足夠的認同感。他們兩人推出的方案雖然未必是完美、但亦必是一文不值，可惜的是二人給予公眾的形象是「希望和諧，你們便接受吧」。他們好像沒有善用方案上的優點來爭取支持，相反給予市民只是中方的「傳話員」，而且他們好像未能向中央反映港人的意願呢?
港人要求的東西未必全部合理，但相信必定有值得討論的價值，至少特首應給予港人一個印象是港人可以「討價還價」，就算要「妥協」，都至少有來有往。
香港人又怎會不明白中央在很多方面都對香港作出優惠，否則香港怎會有CEPA？香港又怎會有機會舉辦奧運馬術? 太空人升空後，第一個展覽的城市便是香港，這些都是中央對港人的善意。但是要香港人接受23條和政改方案，就必需要展示這些政策是對港人有好處多於壞處。如果把它視作為CEPA的交換條件，好像只會事與願違。
香港根本沒有條件要求獨立，香港根本無兵、無槍，香港人亦不懂得打仗，而且香港人根本不會接受過激的暴力行為，大家只求平平安安地生活。
但為何香港會出現這種深層次的矛盾呢?
香港的領袖一直以來都不是由人民一人一票選出來的，昔日的港督更是委任的，現在的特首至少由800人選出來，認受性理論上是相對地高。不過，昔日的港督在行政上至少不會與主流市民的意見對抗，就算要偏重英方的利益都會包裝得比較高明，而且大部份的香港市民都不會因此而在重大的損失，如果遇到反對聲音都會某程度上作出讓步，和市民討價還價，至少表面上是一個會接受市民反對聲音的政府，玫瑰園計劃便是一個例子。
另外，港督會懂得利用傳媒和各平台來建立自己的形象，以增加自己談判桌上的籌碼，更不會犯下干擾學術和新聞自由這兩個嚴重的錯誤，因為如果各媒體和學者的言論失去了中立和客觀的話，公信力自然下跌。
這樣就算政府利用各大傳媒平台來宣傳/推銷自己的方案時，大家都會對某些媒體的新聞作出懷疑，任何關於政府的報導都可能因而減分或帶有負面的印象。
而且公眾是期望學者會因應事件而作出專業和中肯的判斷，所以某程度上政府可以從學者的評論中得到比較公平的待遇。
回歸前的立法局雖然都不是全部由直選產生，但是功能組別的議員的得票數目是相對地高，而且立法局投票是不會功能組別和直選議席分開點票，議員是可以提出私人草案，棄權票不等如反對票。最重要是當年的立法局議員相對地不會明顯地與市民的意願作對，至少大眾對立法局議員的印象某程度是能夠表達市民的意見。
立法會是由立法會議員組成的，如果立法會議員不能反映人民的聲音的話，議員自然得不到人民的尊重，人民自然會尋找另類的方法表達訴求。如果政府和議員沒有面對群眾挑戰的勇氣，而不斷地漠視群眾的反對聲音，抗爭的程度只會增加而不會減少。
而且，現在一個人+一部手機 +Youtube +facebook + blog已等如一個傳媒機構，大家已學懂自己尋找值得相信的資訊，而這些資訊是沒有時間性，人民判斷事情的能力已變得多角度和多元化。
儒家思想中認為：「民之所好，好之。民之所惡，惡之。」應用在現在只是盡量做一些令自己加分的事情，而減少失分。
外國月光不是特別圓，洋人放的屁不是特別香，但是在「政治手腕」、「政治公關」上明顯地比董、曾二人高明，至少在很多情況下避免失分，推銷方案時明顯地具有更強的說服力。
如果大家回想董、曾二人上任初期時，民望不如現在般低沉，就算蜜月期過後，都未出現大量反對勢力和管治危機。是否英人的管治能力是否比董、曾二人更勝一籌?
這實在難講，因為歷史是沒有如果。
但是，英國的政客都曾經受過選舉的洗禮，在建立形象、爭取支持各方面的工作都好像比較優勝，對普羅民意的敏感度都明顯地高。相反董、曾二人的主要支持度都是來自個別群組的人仕，所以如果已得到他們支持的話，就自然把其他人的意見變得次要。
我為何會突然抄冷飯，重提玫瑰園和高鐵呢？
因為昨日是前英國首相貝理雅因伊拉克的政策上的失誤而接受公開質詢，無論貝理雅犯錯與否，這都代表一名領袖是因人民的力量而上台，但同樣因為人民的力量而下台，盡管已下台數年，但他都需要為自己的事情而向人民交代。
到底貝理雅的下場如何？這聽政會是否另一場政治show?
但至少已體驗了民主和普選的好處，希望明天會更好。

一切從倫敦開始, 一切從倫敦再開始

文章日期：06/02/2008 03:29 am

讀了建築近十年, 從事建築這行業近八年, 發現自已對這項業的熱情一天一天的下降, 記起十年前在倫敦剛讀建築時, 心中充滿希望, 心中的希望不是畢業之後能有一份受人專敬的工作和可觀的收入, 而是希望能從事一份充滿夢想的行業.
正如大學面試時必問的題目- 你為甚麼讀建築?  十年前的答案是" 我小時候喜歡玩LEGO, 中學時喜歡玩模型, 因為喜歡創作, 所以讀建築, 讀建築因為樂在其中.”
十年後的答案是" 因為從事了這行業近十年,所以繼續下去.”
好夢未成, 惡夢先到.
入行十年, 認識了不少真心朋友, 結了不少損友, 同學之間互相出賣, 老師之間互相攻擊, 當年的好同窗, 今日在職場上為了一個project鬥到死去活來. 正所為商場如戰場, 兵不厭詐, 這些老掉了牙的成語, 大家都十分明白.
諷刺的是因為建築, 我認識了我的伴郎, 但亦因為建築, 我交了最多仇家.

約十年前,我在倫敦開始了我的建築夢, 十年後重臨倫敦, 我相信我要有一個新的開始, 新的夢, 與其月復月,年復年地生活下去, 不如來一個新的嘗試.
這個BLOG是希望藉自已粗淺的學識, 向大家介紹一些優秀的建築, 簡介建築師設計背後的構念, 反正香港人那麼喜歡旅遊, 每當旅遊時若能對建築有多一些認識,都相信可提高旅遊時的樂趣.
希望這個BLOG能帶給大家一點快樂, 這是我新的夢.

平凡中變出不平凡-Wozoco

寫了三十多篇blog, 都好像沒有談過住宅, 今次為大家介紹是位于阿母斯特丹的Wozoco, 今次先問大家一些問題:

1)      單你的感覺, 這是那級數的住宅, 高、中、低級住宅?

2)      這是私人、公屋,還是居屋?

3)      住戶多是年青夫婦、大家庭,還是單身貴族?

4)      建築成本屬還是高、中、低級住宅?  

答案是:Wococo是荷蘭政府在為照顧阿母斯特丹的獨居長者1997年而建的低成本公共房屋, 位于阿母斯特丹市郊的草根楷層住宅區. 負責設計Wozoco是由一群年青人組成的新設計公司MVRDV,當時他們收到的要求是設計100個單位的高密度低成本公屋, 這是阿母斯特丹市小有的高密度建築, 因為政府希望保留市內的綠化地帶, 因此破格引入高密度式的建築, 但同時要考慮日照的要求. 何謂日照, 就是新建的建築物不能完全阻擋現有建築物的陽光, 因此,新建的建築物的長、闊、高都會因此而受到限制, 以確保現有建築物的採光程況.

當MVRDV完成單位的基本設計時, 發現現有的方案超出高度限制的要求, 另外, 其影子影響西邊住宅的採光程況, 所以,Wozoco的西邊需要局部降低, 但是只能提供87個單位,因此, 另外13個單位需要懸掛在北面. 但以荷蘭的一般住屋要求來說, 向北的單位是不能接受, 因為向北的單位是長年沒有陽光直接射進屋中, 這與香港情況不同, 因為在西歐地區由於冬季較長並且寒冷, 所以陽光能溫暖屋中並減少暖氣的使用. 但由於規范所限, 所以Wozoco把上下兩層的共4個單位懸掛在北面, 亦因而使Wozoco有如此特別的外形.

至於南面的典型單位, 雖然每層的平面圖則一樣, 但MVRDV拒絕把Wozoco如香港式的住宅,每層的平面一層一層建上去, 令外形單一化.MVRDV巧妙地使用露台和窗口的位置, 令每層的外觀帶來不同的變化. 南面的露台和北面的懸掛單位令Wozoco從平凡中變出不平凡.

成也在水, 敗也在水- Minnaert building

Minnaert Building 是荷蘭 University of Utrecht的天文學和物理學系大樓, 具有實驗室、電腦房、大學講堂. 這大廈為何稱為 Minnaert, 因為是為紀念曾在大學任教的著名天文學家-Marcel Minnaert.

這大廈是由荷蘭著名則樓-Neutelings ridijk architect設計, 為了強調 Minnaert的重要性,Neutelings ridijk architect把柱子收藏在 MINNAERT等字之內.Minnaert builindg另一最大特色是在一樓的大堂設有一個很大的水池. 這水池是用來收集雨水, 讓雨水吸收大廈內的熱量. 因為, 當天氣熱時, 水池內的水份會被蒸發, 帶走大廈內的熱量, 當天氣泠時, 水池內的水份會釋放先前吸收的熱量, 以作平衡室內溫度之用.當水池內的水太多時, 便會排出室外. 另外, 外牆的紅磚不是全部實心, 部份是空心, 所以空氣可從磚之間的空隙進入大廈, 令大廈自然通風, 不用空調.

水是這大廈一大特色就是水, 不過敗也在水. 我在大學二年級時跟除教授一同參觀這大廈,不過當我們看見水池中的青苔,便對這廈非常失望. 一個很大的空間用作水池便沒有任何功能, 雖然水池旁有一些坐位讓同學使用, 不過由於向南的關系, 陽光太過強烈, 令使用者大減. 再加上大堂沒有天窗所以陽光不足, 再加上濕氣重,所以有頗重的發霉味道. 不過水池的確有減低室溫的效用, 但效果不是太過明顯.

上下合一的建築 – Delft University library

近日正忙著寫書的事情, 所以都未有更新blog, 最麻煩是家中的internet亦出現一些怪問題, 竟然上不到Yahoo, Hong Kong. 但上其他網頁就沒有問題, 於是唯有到街外的網吧上網。

講開又講, 我原來都寫了超過200篇blog, 不經不覺都寫了23萬字, 很多建築類型都向大家介紹過, 但發現原來我從來未曾介紹過圖書館, 今日不如講一下圖書館. 反正為答謝第350名訂閱者 – FCHAN,她希望我寫一些關於建築物和植物的blog, 今次就不如講一個和植物很有關系的圖書館.

這是Delft University 的一座圖書館, 它的設計理念很簡單就是將一邊的天台和首層的地板連接, 屋頂便成為地板的延續. 這個綠化的屋頂就直接變成一個大型的公共空間, 所有學生都可以坐在屋頂之上.

圖書館中央的一個圓椎體就是自修室, 而陽光可以從尖頂之處射進室內, 但圓椎體是繼續延伸至低層, 這樣便營造一個寧靜的自修空間. 至於室內設計就更精彩, 由於一邊的屋頂很低, 所以不能夠放置很多圖書, 於是就把圖書放最高的一端, 而整個室內空間就完全開放.

這樣的一個大空間, 的確令很多學生都願意在這裡上網和讀書, 不過這樣的設計就可能藏書量不多,但多年重看這些照片之後, 我都深深地記著這個空間.

我在大學2年級時參觀這大廈, 教授就馬上問大家覺得這圖書館怎麼樣? 很多亞洲同學都覺得這樣的設計很特別, 但很多空間的實用性不高, 就算這樣大的綠化空間都好像沒有什麼功能. 在這一刻一名來自蘇格蘭的同學, 就馬上反駁他的說法. 他說這屋頂很好玩, 於是他便馬上躺在屋頂之上並馬上從屋頂滾下去, 雖然很危險但大家都大笑一場. 跟著其他英國同學都一同滑下去, 雖然很骯髒但大家就好像”活士托” 演唱會般地瘋狂玩耍.

這樣的設計理念就很明顯地分別出東方人和歐洲人對美學的觀念, 東方人很著重產品的實用性和需要性, 如果產品不實用已經大打折扣. 但歐洲人真的可以單純用一種感覺來享受空間, 儘管這樣大的屋頂未必有很特別的功能, 但只要看到大的綠化面積便給予人很舒服的感覺, 而且這樣斜頂設計的確在視覺上減少高密度和屏風效應, 反正這是政府地不用考慮高實用率和其他商業原素.

不過, 講到底設計都需要有一個設計理念, 無論你是實用主義, 還是浪漫主義又或者是後現代主義,你都有一個立場, 但反觀香港的中央圖書館, 大家又認為它是一個怎樣理念的設計?

以後會嘗試講多一點其他地方的設計, 不會再集中在香港、北京、日本和英國的設計.

明天講Yale rare book library.

優秀住宅系列—Schroder house

近日講起香港住宅新的規例，今日開始不如講一講外國的住宅建築。雖然不是外國的月光特別圓，亦不是外國的建築特別好，但是世界之大無奇不有，而且總會有優秀的案例作參考。

今日講的是位於荷蘭Utrecht市的一個小住宅，這座住宅是由荷蘭建築師— Gerrit Rietveld 於1924年建的，現在是世界文化遺產的建築。他的設計理念很簡單，就是在一個正方盒上加上不同的橫向或直向的部件來組成露台、欄杆和雨簷各部份，並且加上不同顏色的鋼柱來支持露台。外牆上亦塗上白和灰色的部份，令整個立面形成不同層次的對比。

Rietveld 很特別地沒有把窗口的高度劃一，反而是因應室內空間的需要而調整。例如：右邊是studio 的位置，所以窗台部份高一點。而左邊是連接露台的公共空間，所以是落地玻璃。

首層空間

完全打開的空間

關閉了的空間，紅色線部份是活動牆部份

不過，最特別是它的室內設計，樓上是有3個房間，但是都是用活動牆分隔，所以當白天時便把活動牆收起，然後3個房間便組合成一個大型的空間。而這建築物是沒有窗簾布，家中是掛上不同顏色的木板，木板的大少是根據窗口來修正的。在白天時便是家中裝飾的一部份，而晚上睡覺時便用來封閉窗口。

坦白說，這建築物很難用文字來描述它的空間和設計，因為活動牆是需要親身感受過才會知道，我2001年到訪過這裡之後，至今仍深深記得Rietveld所構造的空間。可能Rietveld同樣是有設計家具，所以他是從一個3D的空間來設計整座大廈，而整座大廈亦沒有跟隨當年流行的中軸線設計，銳意利用正方盒和平面的組合來打破當時的傳統。

如希望參觀這座大廈請在以下網誌預約：

http://www.centraalmuseum.nl/page.ocl?pageid=511&version=&mode=

優秀住宅系列—The Whale

上兩回講完一些外國的獨立屋，對小市民而言這些都是Dream中的house，簡直遙不可及。在香港、台灣等地方如果要住這類型的屋實非易事，所以今回講一講亞洲常見的住宅大樓(apartment housing).

這住宅大約10多年樓齡，在荷蘭阿母斯特丹沿海邊包括90多個單位的住宅，由荷蘭建築師—de Architekten Cie所設計。

設計理念很簡單，就是把走廊通道放在內園，而把所有單位放在外環，盡量增加向海單位。為了盡量保障私隱，所以整座大廈分為東西兩翼，每翼都配有一組電梯。東西兩翼之間是利用兩個特大的單位把走廊分斷了，這便不單可以制造東西翼的同時可以增加銷售面積。為了不想太單調，每層分格的位置不在同一位置，所以可以盡量體驗實實虛虛的體量關係。

可能是荷蘭的走火法律的要求，因此在內園裡都提供了數條鋼樓梯來連接各層。由於分隔的位置不同，所以鋼梯的位置亦因而起了變化。

不過，最特別的是這大廈的首層並不是完全密封的，局部是升起了的，升起了的空間除了是出入口之外，還可以提供自然對流的作用(stacking effect)，令整個空間的空氣都得到改善。

雖然這大廈的密度未必如香港般高，但是建築師的理念同樣都是希望盡量使用空間，但不會建造出屏風效應的建築物出來，相反是盡量提高通風和採光的效果。

講到底, 有什麼樣的市場便有什麼樣的產品，如果市場追求通風度高、採光度高的產品時，發展商便只有營合市場的需要。

The Whale的地址: Baron G.A. Tindalplein 11019 TW Amsterdam Netherlands

陰陽合一的建築—凡高博物館

舊翼

建築設計有兩個最難的情況，第一情況：地盤是位於一個完全空曠的地方如公園、沙灘、海邊，因為在這樣地方是適合任何形狀的設計，而發展的可能性太大，即是無論任何設計都未必能說服別人。如果建築物是四方的，別人會問為何不可以是圓的呢? 又或者為何不可以大一點，或小一點呢? 因為現場的情況是可以容許多個可能性。

第二情況：地盤是在歷史建築或標記性建築旁作設計，因為在四周的環境都以現有的建築物作為地標，如果你的設計在它旁邊的話，就很容易被看下去，又或者是需要做出奇形怪狀的外形來特出自己，情況就有如多倫多的ROM一樣。

今日介紹的凡高博物館就同樣出現了以上兩個困難的情況，這博物館是位於阿姆斯特丹的公園之內，第一期的設計是由荷蘭大師—Gerrit Rietveld在1973年設計的，他都是沿用他常用的盒狀的手法，整個博物館都是由數個正方盒組合而成的，而室內空間都是一個個橫向和直向的空間來組成的。之後這博物館曾作多次改建，而最重要的擴建是在1999年由黑川紀章設計的新翼。

Gerrit Rietveld設計博物館時沒有對四周環境作重大的考慮，儘管博物館是位于一個相當空曠的公園，但是出入口的路線，室內對外的景觀就沒有作太多的考慮，他單純是希望創作出一個特別的空間，更何況美術館不適宜有太多陽光進入，否則會破壞油畫的顏色，所以只需把入口部份和中庭部份做成玻璃盒，這兩部份有陽光便成。

新翼

但當黑川紀章開始設計新翼時便遇到很大的問題，因為現有建築已是一個標記，而四周是一個公園，再加上這是政府的項目，因此發展規模是可以輕易調節，亦即是發展的可能性很多。黑川紀章採用的手法是繼續使用日本建築的「清」和「靜」來處理這問題，首先他用圓形來作為基本的形狀，這便可以有別於Rietveld正方形的設計，但又不用製作出一個怪物出來突出自己的設計。

另外，為了提出不同的感覺，他並不是在地面與舊翼連接，反而是在地底，讓旅客明顯地覺得新舊翼的分別。當大家看到圖片中的一個半圓形水池時，可能會懷疑這是什麼東西呢？這其實是連接新舊翼的天井，當旅客參觀完舊翼之後，便經過地底隧道之後便會看見充滿陽光的天井，令旅客在視覺上有一個驚喜。

不過，旅客不能進入這水池，只能遠觀。奇怪的是，這水池的水很淺，基本上只是能夠讓石面上有一些濕滑的感覺。奇怪的是新翼的展覽廳是位於多層大廈之內，所以旅客便需要步行100多米才能進入新翼的展廳。

雖然這樣的安排看似很不方便，但是這個水池旁通道上所營造出來的氣氛是很特別的，當陽光照射在水池之上，然後再反射至四周灰黑色的石磚上，一種奇妙的「清」和「靜」感覺緩緩地走進心中。儘管參觀這博物館已是7年前的事情，但我還深深地記起這個空間，這種感覺永遠都忘不了，這亦是從遊歷中學習的最大得著。

黑川紀章就簡單地一陰一陽地規劃出新翼的空間，陰是水池、陽是展廳。由於展廳不能有太多陽光進入室內，於是便把展廳盡量做成實心，水池部份便盡量做得開陽。他盡量製造出不同的感覺來突出新翼和舊翼的分別，外形只作了輕微的調整，這樣便不單可以突出了自己的設計，但同時不用破壞原有建築的感覺。

若回應開首的一段，兩位大師Gerrit Rietveld和黑川紀章都好像沒有把四周的環境(site context)作太多的考慮，這好像與我們在大學時所學的理論有所不同，因為如果學生的功課沒有考慮現場環境的話，便必定會被教授責罵。但是在一個空曠的公園中設計一座地標性的博物館是一件很難的工作，所以他們選擇漠視現場環境的處理手法並不失為一個折衷的做法，而且現場的情況就真是沒有什麼特點需要考慮。

不過，他們是大師可以漠視四周情況，但學生不是，所以都是面對現實會好一點。