我的答案如下:
1) 一個產品的價格只在乎兩個因素—供應和需求。當供應少而需求多的時候，價格才會上升。現在有發展商買入新地皮來發展，就代表供應增加，除非將軍澳區對樓宇的需求增加，否則價值應該下跌。
香港的樓市一直上升的主要原因不是香港的居住人口不斷上升，而是一群抄家不斷地互相接貨，並互相推高樓價，無形中令樓宇的需求不斷地增加，又或者可以說成將原本供應給市民居住的樓宇變作抄賣工具，變相令供應給用家市場的樓宇減少，因而導致樓價上升。
如果用常理來想，一個地區如果有新的樓盤推出的話，變相買家有更多選擇，所以現有的樓盤將會更難找到新的買家。另外，新推出的樓盤多數是比舊樓盤新穎和漂亮，現有的舊樓盤的競爭力就自然下降，除非舊樓盤有它的個人之處，否則誰會花同樣的價錢買一個舊樓盤而不買一個新樓盤。
2) 無論發展商以任何價錢買地，都不代表他們看好該區的樓市，而是他們看好這地皮的發展價值。新的地皮可以賣$7000一平方尺，並不代表你的樓盤有相同/類似的價值。
同樣的道理，在過去一年，香港出現了很多超豪氣的買家，他們可以一億元來一個細單位。但這不代表你的樓盤同樣是價值一億元，除非你找到一個買家願意出一億元來買你的單位，否則一億元只是你的期望價值，而不是你的市場價值，因為你的單位以這樣高的價格是未必有市場。
3) 其實香港人永遠忘記了一個很重要的重一點，樓宇的價格是在乎居住的質素。除了道路網絡之外，居住的環境是直接影響你的健康，而是不是尺價/實用率。實用率高1-2%不會令你長命一點，但如果通風度、採光度和噪音度絕對可以影響你的睡眠質素，甚至令你短命一點。
如果該區有新工程就自然會又打樁、又挖地，噪音和空氣質素就自然會變差，居住環境是會上升還是下降呢?
最重要的一點，在這樣如此高地價的情況下，物業的發展就自然是大規模和向高空發展，新的樓盤就自然是屏風樓，這樣對現有該區居民的健康是會帶來怎樣的影響呢?
如果一個單位又不通風，又不採光，這是一個高價值的樓盤，還是低價值的樓盤呢?
總結來說，一個小區如果有新樓盤就自然增加該區的供應，而且會為該區的居住環境帶來負面的影響，在這樣的情況下，樓價應該是下降，而不是上升。
現在上升的原因只有一個，就是一批人認為發展商看好未來樓市，所以價格會上升。但這樣好像是用一個謬誤來說服自己相信一個謊言。
如果香港人繼續一廂情願地互相推高樓價，然後制造一個泡沫，當樓宇格價完全超過合理負擔能力之後，市場就自然沒有再有新買家來接貨。在泡沫爆破的一刻，就出現一大批「負資產」的苦業主，然後將一生的積蓄輸給銀行。
值得嗎?
可以的話，請把拙文傳給身邊的朋友。
沒有留言:
張貼留言