活化居屋

昨日財爺公布了財政預算案，當中提及活化二手居屋的一點，而這一點我亦早前曾和一名傳媒朋友討論過，今日便把當日談論過的內容在這裡轉載，讓大家討論一下。免得政府人員批評市民只會投訴而沒有實際的建議讓改善政府施政，今日便提出一些另類一點的想法。

早前我在blog上建議過，政府可以把公屋和居屋合併來處理，出售的數量和地區則視乎當年的需求和樓價的發展，務求利用更改供求的關系而令樓價平穩發展，如果供應過量便把「政府屋」用作公屋出售，這便不會因供求失衡而做成負資產。

至於現在已建的居屋，我不建議政府動用公款一次過協助小業主補地價，然後再分期歸還給政府。因為這樣一來動用大量公款、第二小業主形同多了一大筆債項。

至於經銀行按揭貸款來補地價的話，就更加不受歡迎，因為小業主除了多一筆債項之外，亦要付一大筆利息，如果萬一遇上失業或經濟轉差時的話，便可能令小業主破產或變成負資產。

所以，我建議政府可以將居屋「股份化」，首先小業主先以現在的模式來供款購買樓價，然後可以再附加一定款項來購買地價。

小業主從每月供款中，購買一個百份比的樓價和地價，萬一遇上失業或經濟轉差時的話，小業主便把這些「股份」賣回給市場，而他自己不會因為不能供款而被迫收樓，又或者在出售時要被迫要補回負資產的差價而變得一無所有。

舉一個實際例子:

居屋單位:$1,000,000

地價: $1,000,000

陳先生每月供款: $15,000 ($10,000 是在購買樓價，$5,000是在購買地價)

在假設沒有利息的開支情況下，經過5年供款:

陳先生總供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000

陳先生佔此單位的股份% =  $900,000 / $2,000, 000 = 45%

但在5年後，經濟大幅轉差，樓價大跌，居屋單位+地價價格下降至$1,500,000，而陳先生因長期失業而無力供款，陳先生便可以將其45%業權出售於市場。

即是:

陳先生的出售價: $1,500,000 x 45% = $675,000

陳先生的虧損: $900,000 - $675,000 = $225,000

陳生生雖然出現虧損，但是不是一無所有。

而政府可以把餘下的55%業權按現價出售於新的買家，而又或者仍以$2,000,000的原價出售於新買家，所以政府可以說是封了虧本門。

如果樓價上升的話，陳先生當然可以以相同的情況來出售單位的業權，只不過是有營利而已。

至於地契方面，可以在合約上預先列明，地契仍歸政府所有，直至陳先生100%完全購入單位後，才可以擁有地契。雖然陳先生不可以用現有的單位來按給銀行作抵押，但相信這情況算是少有出現的。

如果以相同的例子，用現有的出售方式來比較:

居屋單位:$1,000,000

地價: $1,000,000

陳先生暫時不補地價，只單純購買單位。

陳先生總供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000

如果單位價格5年後大幅下跌至$800,000，而陳先生因長期失業而無力供款，需要被迫出售單位。

陳先生就算找到新買家，他都需要另外向政府填補$200,000的差價，但試問一個長期失業的人何來$200,000來補差價，而且陳先生已供的$600,000都變得一無所有。

最重要的是，政府在這件事件上是沒有任何得著，因為政府的收入都是$1,000,000。

所以，我認為如果政府有心幫助市民置業的話，便需要在政策上作出調整，令市民可以在經濟轉好和轉壞的情況都可以有方法找尋出路。

當然我的建議還有很多不足之處，很多細節需要加上，但是在大方向上我認為是可行的。