令貝聿銘步入大師之路的建築—J.F.K. Presidential Library

在1963年，美國發生了一件很重大的政治事件，總統甘乃迪被暗殺，跟著美國政界出現了翻天覆地的變化。到1964年，美國政府決定興建甘乃迪紀念圖書館，並邀請了14名來自世界各地建築師來競投這方案。

當中包括：

1)  Pietro Belluschi (MIT學院的院長)

2)  Louis Kahn (美國建築大師)

3)  貝聿銘

4)  Mies van der Rohe (發明了現代摩天大廈的建築大師)

5)  Hugh Stubbin

6)  Paul Thiry

7)  John C. Warnecke

8)  Benjamin C. Thompson

9)  Alvar Aalto (芬蘭建築教父)

10)Franco Albini (意大利建築大師)

11)Sven Markelius (瑞典建築大師)

12)Sir Basil Spence

13)Lucio Costa (巴西建築大師)

14)丹下建三(日本建築教父)

每個建築師都需要向評審簡介其公司的背景和作品集，當年的比賽不如現在的設計比賽一樣，建築師需要先做出初步方案來讓業主選拔，當年只需要向評審自我介紹便成。1964年的貝聿銘並不算是一名新秀，還薄有名氣，但在Mies van der Rohe、丹下建三、Alvar Aalto、Louis Kahn等大師面前都只是一名無名小卒。(Mies van der Rohe、丹下建三、Alvar Aalto、Louis Kahn等人的建築是每個建築系學生必讀的作品)

最後，甘乃迪的家人宣佈由貝聿銘負責這項目，當時世人都嘩然這個決定。絕不相信一個小將可以一次打敗6-7名建築界巨人而奪得這項目。他成功的關鍵可能是評審當中包括了甘乃迪的遺孀和家人，由於她不是建築界的關係，所以沒有考慮到各大師的身份和背景。反而只注重各參賽者的表現，貝聿銘成功的原因是令甘乃迪夫人明白他的設計是與四周環境配合的，設計理念清楚易明，所以突圍而出。

這圖書館原本是打算建在華盛頓，但由於希望在圖書館旁附建一座博物館和檔案室，所以需另覓新地。於是便決定把圖書館建於麻省，因為甘乃迪曾是麻省的州長，而甘乃迪和貝聿銘都是Harvard 大學的畢業生，所以便打算在Harvard校園附近的地方。不過，就需要向當地一間巴士公司購入地皮，但最後巴士公司拒絕遷出，此圖書館需另覓新地。

最後，圖書館決定選址在麻省大學校園之內，因為這地盤是臨近河邊而四周沒有什麼建築物，所以可以把圖書館的地位變得更為突出，而甘乃迪總統更是喜歡航海的，因此選址適合。

就這樣一波三折，便把整個工程拖延了接近10年，但問題還未完結。經過了12年的爭論，雖然選址方面落得定案，但設計還是一個大問題。貝聿銘推出第一方案時，圖書館的平面是成一個正方形，並包圍了中個圓形的公園，主入口就如一座平了頭的金字塔。

此設計一出，當然劣評如潮，不少人批評為何要為甘乃迪總統建一座墓穴 ? (因為金字塔的功能是墳墓) ，金字塔與甘乃迪總統有什麼關係呢? 難道這是我們等了12年的設計嗎?

貝聿銘解釋的是這不是一個金字塔而是一個幾何圖案，整個玻璃入口讓陽光充滿了整個空間，在陽光之下便只有美國國旗，讓甘乃迪總統的精神永遠在陽光和國旗之下生存下去。雖然這方案得到甘乃迪夫人的支持，但是反對聲音實在太大，貝聿銘需要重新設計。

在1年之間，貝聿銘曾推出另一中途方案，但同樣得不到大多數人的支持而放棄。最後在1976年，貝聿銘推出最終方案，雖然這是第三個方案，實情這已是第10多個方案之後的成果。

最終的方案，首先完全放棄了金字塔的設計，改由一個正方形、一個三角形、一個圓形組合而成的建築群。正方形為玻璃主入口、三角形為圖書館和博物館、圓形為劇院。每個元素負責一個功能。正方形用黑色玻璃，其他部份則用白色油漆、黑與白、實與虛作了一個明顯的分別。在主入口之上，自然就只有陽光和美國國旗，喻意美國人在陽光之下是可以自由地飄揚。

這方案雖然都得到一些批評，但最終都獲得通過。不過，這項目拖延了10多年，開始時所籌得的捐款已遠遠不及10多年通脹後的物價。於是貝聿銘需要四處說服各財團支持，但是貝聿銘在1973年因Hancock tower 的問題而聲譽受損，再加上人民對甘乃迪總統的熱情已有一點淡化，所以支持財團都離他而去。最後，得到甘乃迪各家族各成員和麻省政府的支持才籌得足夠的興建費。

此圖書館最後在1979年落成，而美國國家藝術館東翼亦在1978年開幕，令貝聿銘開始步入大師級的行例。

下會將會介紹美國國家藝術館東翼。

J.F.K. Presidential Library官方網頁:http://www.jfklibrary.org/

一座令貝聿銘幾乎身敗名裂的大廈—Hancock Tower

如果當大家單看照片，這大廈就好像平常的摩天大廈一樣，沒有什麼特別，為何這大廈可以令一個大師幾乎要身敗名裂?

這大廈是在1966年由John Hancock mutual life insurance company 邀請貝聿銘設計一座60層高的新總部大樓，而這大廈在當年亦希望成為美國波士頓市內最高的大樓。表面上是一件很正常的工程，只是一座四四方方的辦公樓，亦應該沒有特別複雜和奇怪的要求，所以貝聿銘只參與前期的規劃，之後的詳細設計便交由他的合顆人—Henry Cobb負責，但災難才慢慢開始。

首先，當這大廈進行地基工程(retaining wall)時，曾撞破了數條地底水管引致四周路陷，連帶在旁的古建築—聖三一教堂(St. Trinity Church) 都因為泥土水份過多，而導致結構出現裂痕，於是Hancock 集團需要賠償數以百萬元的維修費。

另外當工程繼續進行中，地盤旁的一座酒店向Hancock 集團投訴地盤的噪音問題，跟著集團便收購了整間酒店，事件便不了了之。

因為這大樓的設計理念是用深色的雙層反光玻璃，讓整座大樓看起來是一塊巨型的玻璃一樣，所以需要把每塊玻璃都盡量加大以減少接口。因此每塊玻璃是4.5尺x11.5尺，重500磅，而樓板之間沒有玻璃(No spandrel glass) ，所以玻璃特大。而玻璃框架(Mullion)亦盡量變得細小，外層的玻璃更是只靠玻璃膠來穩固，盡量把外牆變得簡潔。

這樣的設計在施工初期還是沒有問題的，但是在1973年1月便開始貝聿銘近5年的惡夢，這個月不時有一強風吹襲波士頓，當風速超過70km/hr時，這大廈的玻璃幕牆紛紛脫下，幸好當時還在施工當中，所以沒有做成人命傷亡。當超過30%玻璃脫下時，大家都知道這樣設計的確出現了問題，業主當然要求全部更換所有玻璃，當時曾有人認為這大廈的玻璃太大了，所以才會脫落，因此建議使用比現時小3分之2的玻璃來重建。

不過，Henry Cobb當時極力反對，認為如果使用細小的玻璃會破壞整座大廈的簡潔和整體性。雖然最後業主保留原有的方案，但是業主控告負責這項目的大部份顧問公司，包括：

建築師: I.M.Pei and Partners

玻璃生產商: Libbey – owens – ford  company

總承建商:Gilbane building company

玻璃幕牆承建商: H.H. Roertson company

業主要求各公司賠償更換玻璃幕牆的工資和物料費用(約5-7百萬美元)、延遲入伙的損失，而建築師更需要額外面對業主控告沒有提供合適設計和沒有作出適當決定來停止施工。

之後，玻璃生產商控告業主損毀了它們的聲譽，並指出這次事故完全是建築師的設計錯誤(error on specification) ，而貝聿銘反控玻璃生產商隱瞞了玻璃膠在陽光下會脫落的可能性，總之各方爭持不下，直至1981年各方終於達成和解協議，而各方都需要把官司內容保密。

但惡夢還未停止，一名工程師發現這大廈在強風吹襲下是可能出現倒塌的危機，因為先前的計算亦過於理想化，最後這大廈需要加入1650噸的鋼鐵才能穩定有關結構，但這不是導致玻璃脫落的原因。玻璃脫落的原因是因為外層玻璃與內層玻璃之間的空氣在熱脈冷縮的情況下，令外、內層之間的玻璃膠失去了黏貼力，因此外層玻璃出現脫落。

在1976年大廈正式啟用時，工程已延誤了4年，建築費用亦由原來的8000千萬美元大幅增至1.6億美元以上。但問題還未停止，在入伙後，高層租戶曾投訴大廈的擺動過大，令他們感到頭暈，於是業主便在58樓上加了兩個300噸重的鋼阻尼，令大廈變得穩定，這便額外增加 300萬美元建築費。

經過這樣的一場官司，貝聿銘自然聲譽大損，而Hancock Tower 亦被人取笑為全世界最高的木建築 —Plywood Ranch (因為玻璃脫落時玻璃窗需用木板來封密) 。儘管這不是貝聿銘自己親身負責的項目，但各大的客戶都離他而去，甚至禁止他們競投新的項目，於是貝聿銘便唯有向科威特、伊朗等地方尋找新生意，最終要等至1978年美國國家藝術館東翼開幕後，貝聿銘才再次吐氣揚眉，生意重回正軌。

在這次事件中，貝聿銘從沒有考慮和Henry Cobb拆伙，反而繼續和他緊密合作，他自己主理一切外交的工作，而Henry Cobb則負責內部，合作無間。

舊區重建- 中環街市(包浩斯建築篇)

 

在前一篇剪報中曾提及關於包浩斯(Bauhaus)建築風格，這到底是什麼呢? 而且香港到底有多少座包浩斯建築建築?

 

包浩斯建築風格大約流行於1920-1940年代，由於第一世界大戰後的德國是相當貧窮，而且大量房屋和建築物都在戰爭中被炸毀，所以當時的德國是急需重建大量的建築物，讓國民重投生活。

但是當時的德國不可以沿用歐洲常見的古羅馬式、維多利亞式、愛德華式等舊有模式來建造房屋，因為戰後的德國根本沒有如此多的資源來建造美倫美玩的建築物，只能採取簡單而直接的方法來興建。

包浩斯建築方式就是用最簡單而且最直接的方式來建造一座大廈，完全放棄歐洲文藝復興時代而引發的建築風格，不會再花大量的資源來雕刻各建築部份。這是與文藝復興時代所盛行以美學為先的建築方式是截然不同，而且亦放棄了沿用多年的黃金比例，因為包浩斯建築方式是主張建築物應該以功能為先，外型其次。因為包浩斯建築方式是以實用為主，所以設計建築物時不會再刻意美學觀念來設計，亦不會盲目地跟從黃金比例來設計大廈外型，反而主張建築物的外型是應該根據建築物的內部空間來調節。

這一種實而不華的建築方式在第一次世界大戰之後，便短時間內流行起來，雖然這些建築物的外型平凡，甚至可以說是醜陋，但這是相當低成本而且高效益的建築方式，能夠短時間之內解決人類對建築物的需要。再加上混凝土的興起，所以令包浩斯建築方式的靈活度變得更大，而且可以更切合功能上的需求。

順帶一提，其中一個發動包浩斯建築風格的人是德國的Walter Gropius，隨後他移居至美國並在哈佛大學任教建築，他其中一名學生便是著名華人建築師—貝聿銘。而Walter Gropius所倡議的實用主義 (Form follow Function) 雖然未必成為建築界的主流，但是的確影響了建築界數十年，直至去到解構主義的興起而出現了改變。

香港到底有多少包浩斯式的建築呢? 據我所知，應該就只有中環街市和灣仔街市兩座建築物的，因此中環街市對香港建築史來說是相當珍貴。

不過，可惜的是實用主義的建築並不美觀，在都市中絕不起眼，因此在市民心中保留的價值不高，而且中環街市到現在為止還未找到什麼新的功能，所以如果只為保育而保育的話，的確欠缺說服力。因為市民不會毅然放棄80億，而換來一座長期空置的歷史建築，一座空置的歷史建築物只是都市中的巨型垃圾。

雖然香港建築師學會都倡議保留中環街市，但以我估計這方案不會得到大部份建築界同業的支持。因為香港已經很少發展項目，地標項目更是少之有少，所以相信不少則樓老闆都看中了這塊地皮，如果要得到眾多則樓的支持的話，好像比較困難。

我個人估計如果要完汁完味地保留中環街市的可行性不高，因為這地皮實在太珍貴，而且建築物的外立面並不吸引。所以極可能是保留原有建築的一部份並改作為商場，之後再拆卸一部份來興建摩天大廈，這樣便好像可以平衡發展和商業利益(典型官話)。

明天將是關於小業主的悲劇。

舊區重建- 中環街市(勾地和評級篇)

 

當大家看到上兩篇剪報時，大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建築、法定古跡、地政總署、古物諮詢委員會。

 

這些名詞表面上沒有什麼關係，但是直接影響每一個香港人，今日會一次過為大家解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地，但是買地的意思並不是購買了這塊土地，而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的，除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外，因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的，而聖公會的擁有權是屬於英國皇室的，所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

 

除了這塊土地之外，其他的土地是有地契的，在地契上是列明了這土地的使用年限，年限多數是99年。但有部份的年限是少於99年，但亦有年限是達至999年。999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地，香港大學主樓的年限便是999年。

 

如果年限到期，地主便需要向地政總署申請續期，現在所有土地都會自動續期至2047年，因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

 

所以在香港買賣居屋時，新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的時候，只出售樓宇的成本，而沒有把地價句含在內，因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

 

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買，地政署會列出願意出售的地皮在勾地表之內，任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出，然後公開拍賣，這過程便是「勾地」。

 

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話，便需要向地政署保證會以底價購入，而勾地價就最少是底價的80%，這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入，因為賣地是政府收入的主要來源之一。

換句話說，地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一，他們的決定舉足輕重，而且直接影響了所有的香港人。

 

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道，而且是香港地產界的一個天大的秘密。因此，香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮，因為發展商除了要勾地之外，還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技，而且只會傳給自己的派系。

 

同樣的情況亦會發生在市區重建局，因為市建局會負責發展舊區重建，而且多數會與發展商合作，因此發展商自然會向這些高手招手。

 

至於樓宇評級，古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級，級數為一至三級和法定古跡，三級是最低級的歷史價值，一級為最高，在一級之上便是法定古跡。

評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值，但是標準沒有清楚地列明，一切取決於古物諮詢委員會的委員。

 

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度，如果業主需要修改/拆卸被評級樓宇時，雖要向屋宇署申請。如果是法定古跡的話，便需要完件保留。

 

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古跡，皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建築，而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

 

因此，政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評，因為香港其他的二級歷史建築都受到相當大的保護，連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批，如要拆卸的話更接近不可能。

 

不過，政府在皇后碼頭的事件中，解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古跡，所以政府可以合法拆卸。因此，政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風，對非政府的歷史建築的發展就多番留難，而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

 

講回中環街市的例子，中環街市現在是三級歷史建築，屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級，但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古跡，否則還未可以確定它的命運。

 

 

 

我以小人之心來度君子之腹，並作出以下的謬論。

 

這塊地皮已在勾地表多時，而且亦曾被發展商嘗試勾出。換句話說，各發展商已看中了這地皇，香港中環核心區已很少有如此高質素的地皮，而政府亦不會在如此的經濟環境下，白白浪費收取80億的機會。

 

地政總署現拒絕這地皮被勾出的原因，很可能要取決於今年政府的財政收入，雙方都在摩清對方的底牌。因為地政總署已知道發展商看中了地皇，現在只是吊高來賣。而考慮為中環街市重新評級，相信只是為賣地鋪路的放風行為。

 

最重要的一點，就算中環街市由三級升為二級，甚至一級歷史建築。發展商一樣可以拆卸這大廈，因為政府已在皇后碼頭開了一個很壞的先例。

 

中環街市被勾出和被拆卸的問題，只是何年何月的問題。

舊區重建- 中環街市(背景篇)

從今日開始我會和大家討論舊區重建，而第一個議題將會是中環街市。這是一個很難得的議題，因為很難有機會可以找到一個議題可以跨越文、理、商三個討論層面。在開始講正題前，煩請大家先閱讀以下兩則新聞，先了解一些背景資料，明天會詳細和大家討論。

中環街市倡升歷史評級保原貌

(明報)2009年8月13日 星期四 05:05

【明報專訊】身兼三級歷史建築和80億元「中環地王」雙重身分的中環街市，其保育與發展爭議出現變數。古物諮詢委員會上月底完成歷史建築初步評級諮詢，接獲不少地區團體要求將中環街市「升級」，保存原貌和社會價值。古諮會於年底覆檢時，若接納將建築升格為一級或法定古蹟，政府便須凍結重建，另覓活化用途。

已納勾地表 市值逾80億

有70年歷史的中環街市，日佔時期附近遭受轟炸和改稱中央廣場，見證昔日平民生活境况和港島歷史變遷。街市現時只屬三級歷史建築，未受古蹟法定保護，政府早年已將地皮納入今年度勾地表內，可供發展商以15倍地積比率，重建160米高商廈，市場估值逾80億元。

古諮會今年3月展開為期逾4個月的歷史建築物評級諮詢，全港1444幢私人和公共建築獲初步評級後，經諮詢後於年底覆檢，落實最後評級方案。負責諮詢的古物古蹟辦事處表示，諮詢期內收到360份意見書，不少地區團體要求將區內歷史建築「升級」保育，有團體指中環街市屬罕有原貌良好的建築，而且具有社會和歷史價值，希望獲升級；亦有意見指石澳天后廟、鯉魚門天后廟、上海街的「唐樓」和鑽石山機槍堡等亦應升級（見表）。不過，一些擁有私人歷史建築的業主提出反對，要求降低甚至剔除其物業的評級，以免影響物業發展權。

重建誘因大 舊樓業主抗拒評級

古諮會成員吳祖南表示，不少舊樓業主抗拒評級，反映物業重建誘因太大，而政府未能提供具相當分量的保育誘因。他指評級工作只屬第一步，未來要及早制定整套古蹟保育制度。

身兼中西區區議員的立法會議員陳淑莊和甘乃威均歡迎中環街市「升級」建議，甘乃威更促請地政總署盡快將地皮剔出勾地表，「否則發展商隨時可以勾地發展，屆時再升級已太遲」。

財團垂涎兩地王 中環街市首獲試勾

(星島)2009年8月15日 星期六 05:30

(綜合報道)

(星島日報 報道)未來新盤供應持續減少，加上市況回穩，發展商紛紛將目光轉移到勾地表上，令上月罕有地出現兩幅市區地王同時獲試勾，但亦同樣被拒申請。這兩幅市值合共逾一百六十億元的地皮，以中環街市商業地王最具睇頭，是○六年底推出該地皮供試勾以來，首度獲發展商申請；另一幅何文田佛光街地王，至今累計試勾被拒更達二十一次，顯示發展商吸地困難，積極向勾地表地皮打主意。

本報地產組

地政總署公布，上月錄三宗勾地被拒申請，意味有財團出價試勾地皮，卻無功而還，但這已打破自三月份以來無勾地的悶局（當時赤柱海風徑地皮試勾遭拒），可見發展商又再蠢蠢欲動。今次勾地被地政總署所拒的主角地皮雖只有兩幅，但均屬重量級地王，尤以前中環街市地王最為矚目。

地皮市值逾90億

這幅位處中環心臟核心地帶的商業地王，是○六年底推出供試勾以來，首次有財團申請，可見其價值深受市場認同，業內預期，現時港島核心區用地甚為短缺，這幅地王的身價亦水漲船高，每方呎樓面地價已上升至一萬三千五百元，市值逾九十億元。

至於另一幅同樣遭拒的何文田佛光街及忠孝街交界豪宅地皮，上月份錄得兩次試勾申請，但亦失敗而回，是自○七年十二月以來，該地皮再次錄得試勾個案，而連同之前的申請次數，該地皮試勾申請失敗的數字，則累積增至二十一次，刷新紀錄。

業內人士表示，由於市況向好，該何文田地皮的市值亦相應提升，樓面呎價達八千五百元，總值達七十四億元，故估計今次兩幅地王，總市值就逾一百六十五億。

罕有包浩斯建築

據悉，擺放在勾地表多年的前中環街市地皮，一舉一動均牽動社會關注，該幢樓齡約有七十年的建築物，建築風格更是全港少有的「包浩斯」風格，屬三級歷史建築物。地政總署早前將該地皮納入勾地表之中，當時已引起社會極大迴響，有地區人士要求政府把地皮從勾地表中剔除，當時的建築師學會主席更去信政府，要求檢討中環街市土地用途。

對於中環街市終打破悶局獲財團試勾，現任香港建築師學會長鄺心怡指，若發展商日後成功勾出該中環街市，期望可盡個人和盡社會責任，例如就地皮進行活化，或尊重一些深具歷史價值的建築物，而學會亦不排除就地皮用途再約見政府進行商討。

商廈成交價勁彈

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，海嘯過後本港整體地產市道無一幸免受到影響，但港島區寫字樓的成交價卻以驚人反彈力恢復。

新地代理執行董事雷霆表示，近期樓市氣氛好轉，多個新盤及餘貨相繼推出，消耗發展商手上的一手貨源；為填補土地儲備、增加貨源，各發展商開始勾地；預期勾地數字有機會陸續增加。

南豐發展董事總經理蔡宏興表示，近期樓市交投活躍，重新勾起發展商對地皮的需求，故市場再次出現財團勾地。