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接連講了不少關於香港的活化建築, 今次不如講一講英國的建築. 英國在保育上的確比香港下更多的功夫, 除了經典的例子 - 大英博物館和Tate Modern 之外, 其實整個都市裡都有不少保育的例子, 以下這一個便是我公司對面的一個項目。
這個是一座很少型的商廈發展, 應該相信原是一座維多利亞式的建築, 明顯地因為舊式建築的結構和防火的水平未必能夠達到現在的要求, 所以便需要重建整個結構部份。 但英國的Planning law未必容許把整個大樓重建, 而為了保存街景的景觀便需要把外牆保留, 而把室內的結構部份拆卸並重建。
這個重建項目便是先把外牆的磚牆和地板分開, 並加上一個臨時支架作保護, 之後便開始拆卸有關內部, 並用現代的方式重建之後的地板和擴建的部份。 最後便用一些工字鐵來加強舊外牆的結構, 這種換肉不換皮的保育政策, 在英國是挺流行.
因為英國的新發展項目未必可以如香港一樣大比例超出原有的發展規模, 所以需要保留原先的發展規模范圍之內。 至於香港的城市規劃是由城規會決定, 發展規模都是有所限制, 而大家聽過的城市規劃大網圖(Outline zoning plan)便是俗語所稱的發展藍圖。
Outline zoning plan是有法律效力, 如果發展商不同意的話可以向城規會申請有關發展現模, 這便是行內常說的Section 16申請。 當然需要還需要根據地契和建築法律來發展有關項目. 以往更改發展規模多數是考慮土地功能、四周交通的配套和日照(Sun shadow)的問題, 之後便是補地價的問題, 通常都不會太難過關, 但現在保育環保的聲音響起來了, 情況有一點不同。
在英國的物業發展很多時都需要通過公眾資訊 (public consultation), 萬一當地居民不同意的話很可能會令發展項目拖遲, 我在家中都經常收到local council的文件是邀請我參加公眾資訊會議, 因為我家附近便是2012奧運主場館, 所以有不少發展項目。
到底這一種換肉不換皮是一種保育良方? 是否能夠平衡保育和發展的需要? 就留給大家思考一下。
另外到底有公眾資訊是一件好事還是壞事呢? 大家亦不妨思考一下
