香港人的家(1)

近日有內地的朋友問及關於香港房地產的問題，所以我便順手寫一下關於香港的住宅。

當大家遊綜香港時會否發現香港的住宅大廈多數會是首三層是停車場或商場平台，平台之上便是一座密密麻麻的住宅大廈。這類型的建築可以說是香港獨有的建築群，出現這樣的設計並不是因為香港建築師的偏好，而是與香港的建築物條例很有關系。

根據香港建築物條例123條表一，如果在首15m的空間內全是非住宅部份的話便可以享有100%覆蓋率，因此如果一座大廈的首15m全是商場或停車場的話，發展商便可以用盡整幅土地，而且低層的空間是適合作商業用途。假若在旺區的停車場和街鋪就更是會生金蛋的金雞, 所以發展商就自然寸土必爭地發展，因此香港的街道便如此擠迫。

同樣因為這個原因令到香港如此困難地找到合適的地方作私營的老人院，因為香港的老人院的牌照是只容許老人院設在建築物24m部份之內，但可惜的是香港大部份的平台都用作商業(非住宅)的用途，所以老人院這類屬住宅類別的功能便不能設在非住宅性質的平台，否則便違反了這項建築物條例, 因此若要在香港找到合適的老人院用地絕不容易。

全球獨有的建築元素—超巨型的窗台和會所

除了平台建築之外，香港亦同樣出現了另類獨一無異的建築設計—超巨型的窗台和會所，這些建築元素的出現絕不是偶然。香港 政府容許窗台從大廈多延伸500mm，而這部份是不計算入建築面積，但是這些面積可計算入銷售面積之內，因此發展商就自然用盡這些另類免費得來的額外銷售面積。再者在2000年左右，香港開始流行使用預制件來興建大廈，所謂預制件就是部份建築部件已在工廠生產好之後才送往地盤處安裝，由於一大部份的工序已在工廠完成，所以減省了不少時間和地盤附近的噪音問題，因此政府亦容許300mm厚的預制件部份納入豁免面積之列。正因這個因素，發展商便利用預制件的技術來建築住宅大廈的外牆和窗台部份，所以發展商便可以建築一個300mm +500mm 厚的窗台(預制件厚度+窗台容許的面積), 因此香港便出現了這些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至於一直讓人詬病的超豪華而又沒人用的會所，這些巨型會所的出現亦因為香港政府希望私人發展商在其物業範圍內為居民興建一些康樂設施，務求減少對公營康樂設施的壓力。因此政府容許私人發展商的5%總建築面積作住客會所之用，而這些面積亦自然屬豁免面積之內。不過，一些室外遊泳池、網球場、藍球場則不屬於這5%總建築面積之內，因此發展商便可以建設一個超巨型的會所，室內會所部份佔5%建築面積，而室外部份則全屬發展商自由發揮。

不過，這些設施隨著曾特首在2010年的施政佈告之後，發展商只能建造100mm厚窗台、150mm厚預制件，而最重要是只能容許10%的總建築面積屬豁免面積, 所以這種失控的情況則可能改善, 但是在我們的都市裡則仍有為數不少的超巨型窗台住宅。

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