香港人的家(2) - 寧要露台不要廚房

圖片注解: 這個其實不是露台，而是環保露台+工作平台的合併露台，由於法例規定工作平台必須要通風，所以工作平台部份是金屬欄杆、露台部份是玻璃欄杆的奇怪設計，不過這樣的設計已經不再被屋宇署批準，所以很多新屋苑的主人房會有一個1.5m²極其細少的小露台，而客廳則有一個較大的露台。

續上會，近10年內在香港出現了一個極度的奇怪現象，發展商密願把廚房面積盡量把廚房面積壓細，有時甚至完全犧牲廚房，只為單位提供開放式廚房。起初很多小市民都以為發展商是希望盡量擴大客廳的面積，讓買家對室內空間感好一點。不過殘酷的現實並不如此，因為根據屋宇署和其它部門制作的聯 合 作 業 備 考(Joint practice note)，每一個單位是只可以有一個環保露台及工作平台，而這些環保露台及工作平台是可以不納入建築面積之內，但自然是屬於銷售面積的部份之一。

因此部份發展商便在一些次級地皮興建一些超微型的單位，務求盡量增加單位數目並從而增加環保露台及工作平台的數目，而它們就自然享有更多的豁免面積。若用實際的例子來說明，每個環保露台的最少面積=2m², 工作平台的面積=1.5m²

如果一個地盤的總建築面積 = 10,000 m², 而發展商興建50個200 m²單位或200個50 m²單位, 就會出現以下的情況：

50個單位 : 50個工作平台 +50個環保露台 = 50 x  1.5m² + 50 x  2m² = 不少於175m² (注)

200個單位: 200個工作平台 +200個環保露台 = 200 x 1.5m² + 200 x 2m² = 500m²

1m² = 約10平方尺, 如果1平方尺的售價是$10,000, 而發展商可額外增加約325 m² (3250多平方尺)， 發展商便可以完全合法的情況下多賺325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所見，如果該地段是適合作細單位的發展用途，發展商便盡量壓細廚房和廁所面積, 務求在可建面積之內建造多一些單位，從而爭取多些環保露台和工作平台, 因此香港便出現了很多超細型而沒有廚房的Studio flat。

如上一篇提述，根據屋宇署新的作 業 備 考, 發展商只可以10%的總建築面積屬豁免面積,  而50%環保露台面積需計入建築面積之內，將來的情況可能會改善一點, 但是文中所述的超另類住宅在香港出現了不少。

注: 工作平台的面積必須在1.5 m², 環保露台的面積是介乎2-5m², 並且是等如UFS(Usable floor space) 的4%,因此200 m²的單位是可以享有更大的環保露台，因此以上的例子只例明為最小的豁免面積。 “UFS＂指樓梯、樓梯大堂、升降機平台、用於提供水廁設備、尿廁、洗手盆的空間及任何升降機、空調系統或類似公共設施的機械所佔用的空間以外的任何樓面空間。

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香港人的家(1)

近日有內地的朋友問及關於香港房地產的問題，所以我便順手寫一下關於香港的住宅。

當大家遊綜香港時會否發現香港的住宅大廈多數會是首三層是停車場或商場平台，平台之上便是一座密密麻麻的住宅大廈。這類型的建築可以說是香港獨有的建築群，出現這樣的設計並不是因為香港建築師的偏好，而是與香港的建築物條例很有關系。

根據香港建築物條例123條表一，如果在首15m的空間內全是非住宅部份的話便可以享有100%覆蓋率，因此如果一座大廈的首15m全是商場或停車場的話，發展商便可以用盡整幅土地，而且低層的空間是適合作商業用途。假若在旺區的停車場和街鋪就更是會生金蛋的金雞, 所以發展商就自然寸土必爭地發展，因此香港的街道便如此擠迫。

同樣因為這個原因令到香港如此困難地找到合適的地方作私營的老人院，因為香港的老人院的牌照是只容許老人院設在建築物24m部份之內，但可惜的是香港大部份的平台都用作商業(非住宅)的用途，所以老人院這類屬住宅類別的功能便不能設在非住宅性質的平台，否則便違反了這項建築物條例, 因此若要在香港找到合適的老人院用地絕不容易。

全球獨有的建築元素—超巨型的窗台和會所

除了平台建築之外，香港亦同樣出現了另類獨一無異的建築設計—超巨型的窗台和會所，這些建築元素的出現絕不是偶然。香港 政府容許窗台從大廈多延伸500mm，而這部份是不計算入建築面積，但是這些面積可計算入銷售面積之內，因此發展商就自然用盡這些另類免費得來的額外銷售面積。再者在2000年左右，香港開始流行使用預制件來興建大廈，所謂預制件就是部份建築部件已在工廠生產好之後才送往地盤處安裝，由於一大部份的工序已在工廠完成，所以減省了不少時間和地盤附近的噪音問題，因此政府亦容許300mm厚的預制件部份納入豁免面積之列。正因這個因素，發展商便利用預制件的技術來建築住宅大廈的外牆和窗台部份，所以發展商便可以建築一個300mm +500mm 厚的窗台(預制件厚度+窗台容許的面積), 因此香港便出現了這些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至於一直讓人詬病的超豪華而又沒人用的會所，這些巨型會所的出現亦因為香港政府希望私人發展商在其物業範圍內為居民興建一些康樂設施，務求減少對公營康樂設施的壓力。因此政府容許私人發展商的5%總建築面積作住客會所之用，而這些面積亦自然屬豁免面積之內。不過，一些室外遊泳池、網球場、藍球場則不屬於這5%總建築面積之內，因此發展商便可以建設一個超巨型的會所，室內會所部份佔5%建築面積，而室外部份則全屬發展商自由發揮。

不過，這些設施隨著曾特首在2010年的施政佈告之後，發展商只能建造100mm厚窗台、150mm厚預制件，而最重要是只能容許10%的總建築面積屬豁免面積, 所以這種失控的情況則可能改善, 但是在我們的都市裡則仍有為數不少的超巨型窗台住宅。

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市場的力量

香港有一個很奇怪的現象，香港的住宅是奇妙地不按常規。在其他國家熱賣的樓盤多數都是因為其地理位置、景觀、四周環境和交通配套等因素來得到大眾的垂青，而致勝之道往往在於其間格和建築設計。

這些因素當然是一個樓盤的成功關鍵，而且是市民置業考慮的條件。不過在香港就出現奇怪的現象，發展商往往以高實用率和高投資回報、高升值潛力來作為賣點。反而樓宇的舒適度、採光度、通風度往往是次要的資訊，甚至隻字不提。因為市場的重點不在這裡。

 坦白說，香港的住宅價格屬世界前列的地位，在中國內更是最貴的城市，但質素確實往往是與「人」為敵。

從常理來說，舒適的住宅是盡量通風，但為何香港的住宅永遠是中央有定窗，而左、右兩邊才有可開啟的窗戶，設計的目的是希望盡量減少窗框，以免影響對外的景觀，雖然這樣的設計已能滿足香港建築法例可開啟窗戶面積不少於實用面積的1/16或1/10的要求。但是法例只代表人類對通風度的最低要求，不等如這個標準已是一個舒適的居所。

更甚的是，香港現在流行在高級住宅處使用玻璃幕牆，這不單不會影響室內對外的景觀，而且更進一步提升格調，更重要是玻璃幕牆這300mm的空間是不計算入建築面積，但可以用作銷售面積之用。因此，這樣的做法愈來愈流行。雖然玻璃幕牆都可設可開啟的窗戶，但是一般發展商的想法都認為住在這些豪宅的人大都會用空設為主。不過，用了千萬元來買一個有海景的豪宅，但竟然在自己的睡房處享受不到海風，這確實是荒謬之極。房間是我的，我想用空調時便用空調，我想開窗便開窗，為何硬要我非用空調不可呢？

另外，現在環保露台、工作平台、的窗台都是不用計算入建築面積，但可以計算入銷售面積之中，所以有些發展商為了賺取更多的豁免面積而不惜一切地把睡房、廚房的面積壓細，務求盡量增加單位數目，從而賺取更多的免費的面積，因此把整個樓盤變成不合常理的豆腐樓。這些豆腐樓連負責的建築師都覺得是「生仔無xx」的圖則，就算他們多番反對，發展商都會深信這是會被市場接受。

雖然這些豆腐樓是合法的，但是建築法例只反映出一個最低的要求，並不等如這是一個合理的設計。我永遠都不明白香港人為何會如此注重實用率，到底是你的居所環境重要，還是你賺多一尺、半尺重要。

就算你賺多一些尺數，但如果樓宇的通風和採光有問題，你的睡眠質素、甚至你的健康就可能會被影響，賺了錢，但沒命享，又有何用呢？

其實，發展商不會只看錢，而完全漠視人的需要。從我自己的經驗來說，如果是商業大廈、酒店或者商場等長遠營運的建築，他們都會仔細考慮人流、車流等東西，而且空間的高度、闊度、光亮度、空調溫度還有嚴格的要求。

這些雖然都是商業樓、發展商都會把商業回報作為重要的考慮因素，但是總不失以人為本的精神。

因為如果設計未如人意的話，市場就不會接受，這就自然影響他們的商業回報，他們就自然會向現實低頭，做一些受市場歡迎的設計。舉一個現實的例子，香港曾經出現鑽石型的客廳，目的是希望避免樓宇之間對望的情況，但是由於客廳三尖八角，極不好用，因此被市場離棄，亦因此在歷史的舞台中消失了。市場的力量才是最大的力量，這亦是發展商的陰囊。

現今香港很多人都在反地產霸權，但其實只要發展商正正經經地做生意，市民不會無理地反對。正如apple一樣長期佔據市場領導的地位，只要是他們正常地做生意，產品是切合客人的需要，他們的產品每天都有客戶在爭相購買，apple賺大錢是合情合理，而沒有客戶會仇恨apple的成功。

 發展商的存在是為了賺錢，只要是正正經經地賺錢是沒有問題。要改變發展商最有效的方法其實不是靠政府的監管，而是從市場來調節。