市場的力量

香港有一個很奇怪的現象，香港的住宅是奇妙地不按常規。在其他國家熱賣的樓盤多數都是因為其地理位置、景觀、四周環境和交通配套等因素來得到大眾的垂青，而致勝之道往往在於其間格和建築設計。

這些因素當然是一個樓盤的成功關鍵，而且是市民置業考慮的條件。不過在香港就出現奇怪的現象，發展商往往以高實用率和高投資回報、高升值潛力來作為賣點。反而樓宇的舒適度、採光度、通風度往往是次要的資訊，甚至隻字不提。因為市場的重點不在這裡。

 坦白說，香港的住宅價格屬世界前列的地位，在中國內更是最貴的城市，但質素確實往往是與「人」為敵。

從常理來說，舒適的住宅是盡量通風，但為何香港的住宅永遠是中央有定窗，而左、右兩邊才有可開啟的窗戶，設計的目的是希望盡量減少窗框，以免影響對外的景觀，雖然這樣的設計已能滿足香港建築法例可開啟窗戶面積不少於實用面積的1/16或1/10的要求。但是法例只代表人類對通風度的最低要求，不等如這個標準已是一個舒適的居所。

更甚的是，香港現在流行在高級住宅處使用玻璃幕牆，這不單不會影響室內對外的景觀，而且更進一步提升格調，更重要是玻璃幕牆這300mm的空間是不計算入建築面積，但可以用作銷售面積之用。因此，這樣的做法愈來愈流行。雖然玻璃幕牆都可設可開啟的窗戶，但是一般發展商的想法都認為住在這些豪宅的人大都會用空設為主。不過，用了千萬元來買一個有海景的豪宅，但竟然在自己的睡房處享受不到海風，這確實是荒謬之極。房間是我的，我想用空調時便用空調，我想開窗便開窗，為何硬要我非用空調不可呢？

另外，現在環保露台、工作平台、的窗台都是不用計算入建築面積，但可以計算入銷售面積之中，所以有些發展商為了賺取更多的豁免面積而不惜一切地把睡房、廚房的面積壓細，務求盡量增加單位數目，從而賺取更多的免費的面積，因此把整個樓盤變成不合常理的豆腐樓。這些豆腐樓連負責的建築師都覺得是「生仔無xx」的圖則，就算他們多番反對，發展商都會深信這是會被市場接受。

雖然這些豆腐樓是合法的，但是建築法例只反映出一個最低的要求，並不等如這是一個合理的設計。我永遠都不明白香港人為何會如此注重實用率，到底是你的居所環境重要，還是你賺多一尺、半尺重要。

就算你賺多一些尺數，但如果樓宇的通風和採光有問題，你的睡眠質素、甚至你的健康就可能會被影響，賺了錢，但沒命享，又有何用呢？

其實，發展商不會只看錢，而完全漠視人的需要。從我自己的經驗來說，如果是商業大廈、酒店或者商場等長遠營運的建築，他們都會仔細考慮人流、車流等東西，而且空間的高度、闊度、光亮度、空調溫度還有嚴格的要求。

這些雖然都是商業樓、發展商都會把商業回報作為重要的考慮因素，但是總不失以人為本的精神。

因為如果設計未如人意的話，市場就不會接受，這就自然影響他們的商業回報，他們就自然會向現實低頭，做一些受市場歡迎的設計。舉一個現實的例子，香港曾經出現鑽石型的客廳，目的是希望避免樓宇之間對望的情況，但是由於客廳三尖八角，極不好用，因此被市場離棄，亦因此在歷史的舞台中消失了。市場的力量才是最大的力量，這亦是發展商的陰囊。

現今香港很多人都在反地產霸權，但其實只要發展商正正經經地做生意，市民不會無理地反對。正如apple一樣長期佔據市場領導的地位，只要是他們正常地做生意，產品是切合客人的需要，他們的產品每天都有客戶在爭相購買，apple賺大錢是合情合理，而沒有客戶會仇恨apple的成功。

 發展商的存在是為了賺錢，只要是正正經經地賺錢是沒有問題。要改變發展商最有效的方法其實不是靠政府的監管，而是從市場來調節。

亞運、亞運、亞運 ?

今日終於可以靜下來，寫新的文章。這個題目亦是我一直很想寫，但一直不知道如何去寫的。

去年11月廣州亞運完畢，香港亦有意舉辦2023年亞運，但確實受到立法會和多方人仕批評，認為該計劃只是形象工程，根本不能夠推動體育運動，所以大力反對，跟著香港政府在諮詢期最後一天邀請了金牌運動員到立法會發言，希望進一步爭取市民的支持。

如果要先討論香港是否需要申辦亞運，就必須要從過往的亞運會中學習，並了解是否達到當初原有的目的呢?

自1951年開始曾舉辦16屆亞運會，當中泰國曼谷曾經舉辦過4次、其次則是印度新德里的2次，而中國的北京和廣州都曾舉辦。

現在香港的爭論點是香港是否值得花60億元來舉辦亞運會呢? 現在香港政府一如以往一樣，認為香港申亞可以達到以下目的:

1)      製造就業

2)      帶動旅遊業

3)      推動體育發展

4)      提升運動員的發展

當大家看到這些賣點時，大家都可能會認同這些都是支持申辦亞運會的正面因素，但如果根據過往的經驗，實況又是否如此呢?

從北京亞運、廣州亞運和北京奧運來看，運動的體育發展其實未必和運動會有關，香港都曾有協辨奧運馬術項目，但是香港在馬術運動方面發展是否有所提升嗎? 市民對這項運動的認識可能無形中提升了一點，但是距離普及化的距離確實還有一段很遙遠的距離。最致命的一點，這些大型運動會只會歷時2個星期左右，10多天的大型運動推廣是否又能真的能對體育運動作出明顯的效果呢?

曼谷曾4度舉辦亞運會，市民對運動項目的支持是否又得到大幅改變呢? 最致命的一點，奧運、亞運這些大型項目需要多類型的大型場館，但是在盛事過後便沒有任何特別明顯的用途，鳥巢如是、巴賽隆拿奧運場館、悉尼奧運場館如是。它們大都長期空置，然後每年的大額維修費則成為市政府的長期負擔，一個原是城市之光的場館最後竟變成一個城市的長期負資產。

在歷史上，只有少數的大型運動會如阿特蘭大奧運會和曼切斯特的英聯邦運動會是成功的，因為他們不單在盛事期間取得收支平衡，而且大部份場館都可以找到新用途，又或者比賽場館只是借用原有大學/球會的場館，所以不用在城市內大興土木地興建新場館。

如根據曼切斯特的經驗，他們成功的原因是本身城市的運動氣氛良好，首先市內有世界著名的足球隊—曼聯和曼城。當英聯邦運動會結束之後，主場館便成為曼城的新主場館，而旁邊的自行車場亦在運動會後便變成國家隊的永久訓練場地，並且投入大量的資源來支持自行車的發展如心理學家、營養學、自行車廠等各方面的支持，所以英國的自行車隊可以在2008年奧運中獲得8年金牌。

從外國的經驗得知，如果政府要發展運動是只可以核心地發展，選幾個強項運動然後針對性地發展，但同時配合普及化和商業化的發展，才可以得到有效和持久的發展。

英國最出名的運動—足球，這項運動無論在普及市民、學校和校際運動都得到適當的發展，然後出現各種專業足球隊之間的比賽並附以商業化的包裝，所以英超聯成為英國最大型的產業之一。由於商業利益巨大，所以足球的身價亦自然不菲，明星級球員的身價可以達至週薪100,000磅以上，因此便吸引了大量的年青人願意投身這個行業、甚至有家長願意讓自己的子女自少接受正規的訓練。

從這樣的一個例子來說，試問一個運動會能否達至這樣的效果嗎? 無疑運動會可以制造短期的運動熱，但是只是一種催化劑，有如火上加油，但是壇花一現的瞬間燦爛，要令到運動之火可以細水長流，真正地發展就確實需要長久的計劃和支持。

現在香港的金牌運動員希望香港申亞，因為這確實可以為他們帶來更適合的場地來練習，甚至永久的訓練場所，如果亞運會的成績理想的話，這個項目更可能成為香港的主流運動。運動員希望得到更理想的場地來訓練和比賽是無可口非，但是要成為香港的主流運動就確實有很遙遠的道路。香港唯一的奧運金牌項目—滑流風帆，自1996年至今又得到怎樣的發展呢? 大家都心中有數。

至於旅遊、就業等因素都是同樣的道理，運動會對這些行業造成催化的作用，但是得到發展就確實需要一個全面和周詳的計劃不可。

西九文化競賽方案(3)

今日終於來到這題目的最後一篇，亦會正正式式剖析各方案。各方案好像很複雜，但其實要了解其核心思想則一點也不難。

Foster + Partner:

Foster 的方案是一直沿用他成名的設計技良，亦可以說是他30多年來的賣點。自1983年以來，他都是在賣同類型的建築設計 —Mega structure (大跨度的結構) + Iconic object(奇特的外觀) + Environmental system (環保的系統).

1)      HSBC總行 = 巨型的衣架結構 + 奇特的外立面 + 反光板

2)      香港機場 = 巨型圓拱型的結構 + 多個組合的圓形屋頂 + 有自然光的天窗

3)      大英博物館 = 大跨度的屋頂 + 流線型的巨型天窗 + 自然光的廣場

4)      第一輪勝出的西九規劃方案 = 大跨度的圓拱型結構 + 巨型天幕 + 因天幕而美化的空間

5)      今次的西九規劃方案 = 升起了的道路網絡 + 巨型公園 + 大型綠化和環保的設施

 其實如果大家熟悉Foster 的作品的話，就會發現他今次的方案就是把紐約的中央公園(Central Park)/ 倫敦的凱德公園(Hyde Park) 放在香港，然後再加入他們在Abu Dhabi所設計無煙城的概念放在一起，這樣便成了他們的作品。

 Foster方案 =「中央公園」 + 「無煙城」。

 如果大家有看他們介紹的影片的話，你會看出他們所用的字眼「偉大」、「注入」、「缺乏」、「轟動」、「世界上最好」、「神奇的磁石」。他們除了氣焰極盛之外，而且一直以來的策略是利用巨型的東西來創造出新的景象，上一次他們使用了巨型天幕來作為招來，今次由於不能重施故技，便唯有使用巨型綠化來為這個城市帶來震撼，這亦是Foster一直以來的習慣，在他所到之處都會留下他的跡影，大家會一看便知道這是他的建築，有他的statement。

Rem koolhas 的方案:

 簡單來說，就是Mental mapping (印象剪影) ，他把香港特別的文化剪下並放進入內，例如:香港的街道、園田、村莊，但同時又把外國的文化如劇場表演 + 街頭表演 + 藝術展覽都放進去。

 因為他認為香港最特別的地方是能夠保留固有本質，但同時又可以吸收外來的文化。換另一程度上可以說是「中學為體、西學為用」，又或者更實際地說「不論中學，還是西學，只要是有用的，便要學」。

 Rem koolhas把香港不同有趣的地方分成不同的功能區，然後再加上外國有趣的文化，而制造出一個中、西文化匯聚的博覽館，在這裡你可以同時感受到中、西文化匯聚的一個區域，其實某程度上可以說是一個Sim city，一個世界的縮影。

嚴迅奇的方案:

 這方案分為3層次，沿海的綠化帶 + 文化帶 +城市帶，規劃的理念其實就相對地簡單，借用《清明上河圖》的意景來帶出不同人物的生活空間，讓不同層次的人和事都可以發生在這個空間之中。他的設計不是炫耀幾個地標或幾個巨大的空間。表面上他的設計好像沒有什麼注目的東西，但是其實就好像出現了最實際的東西。書畫中有一個技巧叫做「留白」，讓觀眾和讀者去聯想出結局出來，情況就有如金庸先生的「雪山飛狐」中的結局一樣，故意「留白」，讓讀者去思考胡一刀在最後一刀上的抉擇。

 嚴迅奇的方案就好像有這樣的味道，讓未來的用家去創造/填補規劃上未完成的部份。現實地，建築師根本不能夠在規劃上仔細限定個別將會發生的事情。他的方案是把一大塊的土地分拆成細小的社區，利用不同大、小的社區網絡來帶動不同文化的活動。

講至這裡，我個人來評審三個入圍方案:

1)   提供合適和合比例的設施

由第一篇開始，我對M+博物館的需要是相當懷疑，建一個大型的展覽場館來展覽什麼呢?香港根本沒有珍寶，就算有珍寶都是借回來的，但是其他博物館為何要借給你呢?

但是，三個方案都未能解決這個問題。

 至於表演場地，香港亦沒有國際級的劇團，有叫座力的表演者和團體都相當有限，能有能力舉辦數萬人的演唱會的歌星/紅星都不出50人，而且香港亦有類似的大型表演場地，這又是否真的需要巨型的表演場地嗎?

因此，我個人認為Foster方案所建議的表演場館就確實過於巨大，超出了香港所需要的比例，而我個人而言則比較喜歡嚴迅奇和Rem koolhas這種開放式的劇場方案，讓表現更能雅俗共償。

2)   切合香港「本土文化」的需要

Foster方案所提出的「無煙城」概念是沒有問題，但是香港又是否需要一個Central park 呢?香港80%的土地是郊野公園，所以市民需要到郊野一遊的話，確實一點也不難，而且近在咫尺。

雖然我相信這是規劃設計比賽上的要求，這亦反映香港政府害怕被人罵他們建屏風樓、不環保，所以要大規模地綠化，因為綠化是不會有人罵的，但是香港是否真的需要一個大型的「都市綠州」嗎?

因此我個人而言，Foster 的方案以「綠化」作為賣點確實欠了一些深度。

另外，小弟認為香港的藝術表演者/團體最需要的是中、小型的表演場地和低廉的推廣平台，因為他們大部份都是中、低成本的製作，可以大規模地招攬觀眾的能力有限，而且中、小型的表演者是供不應求，特別是鬧市之中的場地。所以，嚴迅奇和Rem koolhas方案所建議的小型/實驗性的表演場地確實比較適合香港的需要。不過，嚴迅奇方案中由街道所營造出來的非正式表演場地/街頭表現的空間，就能活化整個空間，因為香港確實欠缺讓草根級別的劇團來演出的地方。

3)   能反映香港「本土文化」

「文化」根本就是人的生活，文化根本是借不來、買不來的，就算你向西安借兵馬俑來展覽，這都是西安的展覽，香港根本沒有東西來展覽。

同樣道理應用在表演藝術之上，如果我們邀請外國劇團來演出，這都是外國的表演。

因此，Rem koolhas所建議像中、西文化匯合區的方案就確實未能合用。因為如果要欣賞外國的文化，為何不直接到外國參觀呢? 同樣道理，如果要欣賞香港的街道文化的話，為何不直接到旺角等地去參觀呢? 為何要一個Sim City呢?

再加上，西邊的建築群與東邊的建築群有一段過百米的距離，當中有一個巨大的公園連接，表面上是美觀，但實際上香港人是不會隨意露天步行100多米。在規劃上，確實是欠了點準成。

講到底，我個人比較喜歡嚴迅奇的方案，因為整個方案是相對地以「人」的比例來規劃，以街道來連貫整個社區，用社區網絡來建造生活區。最重要是相對地可以讓未來用家來發揮的空間，但這亦是比較難勝出的致命傷。雖然整個規劃相對地仔細，而且合附香港的需要和比例，但是沒有一個清晰的賣點。

Foster方案的賣點 : 無煙城

Rem koolhas方案的賣點 : Sim city

嚴迅奇方案的賣點 : 街道結合出來的生活動力區

嚴迅奇方案的賣點相對地薄弱，所以比較難打動政府高官/市民，因為話說回頭，政府都未能清楚地說出整個西九文化區的「定位」和「目標」!!!!!

為何香港要西九文化區?

推動藝術和文化? 那一門「藝術」? 那一種「文化」?  

音樂、戲劇、服裝、化妝、話劇、美術、漫畫、插花，還是潮流文化？

西九文化區會幫助「藝術」和「文化」的發展嗎?

會幫助多少個團體?  各團體的比重如何? 未來5年、10年的計劃又如何呢?

這些基礎的問題，到現在還是未能清楚地回答，所以「留白」的方案確實最適合香港。

 但是，政府是需要一個有賣點的方案來說服市民支持一個大型工程。

 官方綱頁: http://www.wkcda.hk/pe2/tc/conceptual/index.html

西九文化競賽方案(2)

今日原本想開始分析各入圍方案的好與壞，但是我認為應該先要定下一些準則，否則東有東說、西有西說，如果不是在同一個準則上來評論的話，就是一個永無休止的辯論，因此事前必須Apple to apple。

今次的題目是香港的西九文化區規劃比賽，但是什麼是香港的文化呢?又或者什麼是西九的文化呢? 究竟香港需要什麼東西來延續自身的文化呢?

對我個人而言，文化就是人的生活，而香港人的生活就是香港的文化。至於西九的文化就是一種平凡的文化，亦可以說是「街道的文化」。在香港、甚至世界各地，很少地方可以如旺角一樣出現這麼多的特色街道，旺角包含了花墟、女人街、金魚街、波鞋街、模型街(廣華醫院一帶) 、氣槍街(廣華醫院一帶) 、電器街(西洋菜南街) 、金魚街、雀仔街、汽車維修街(麥花臣球場一帶) 、建材街(砵蘭街) 、色情街(砵蘭街) ，特別地還有很多特色的商場如專賣相機、音響、男士西裝、電話、電腦、電玩、玩具、女裝、化妝品、精品的小型商場，另外還有無數的食街、小商店。

 在香港只有旺角一個地方是同時擁有如此多的特色景點和街道，無論富或貧，外地人還是本地人，你都會選擇到此處購物、消費，因為一切關於吃、喝、玩、樂、衣、食、住、行的事情都應有盡有。最特別地，旺角是把不同的階層的人都聚在一起，而且是放在同一層面之上。無論是你家財萬貫、還是家徒四壁，買花最方便、最多選擇的地方始終都是旺角。例如在花墟之內，這個空間把有錢人和平凡人的距離都拉近了，大家都是在同一個層面處購物，差別大幅地減少。

而旺角亦有另一個特別之處，它是會自我輸入(Self-input)、自我組織(Self-organize)、自我輸出(Self-output) 的一個空間，情況亦好像是麻雀的系統一樣。四方八面的人會來到這個地方，然後不同程度地分流，之後便到達不同的功能區，雖然各功能區是完全不同，但是可以共同在一起，亦自然地整合，互不影響。

講到這裡，究竟旺角和西九文化區有什麼關系呢? 西九文化區全長大約1000m，情況就如從油麻地至太子。換句話說，西九文化區接近足夠把整個旺角進去，所以我認為西九文化區如果是主打「文化」的話，就應該善用這塊土地來展現我們的文化—「街道文化」。現在波鞋街重建，很多舊有的商戶都無奈地需要離開旺角，他們雖然得到相關的賠償，但是離開後如何重建波鞋街呢? 如何重建香港的街頭文化的一部份呢?

如果政府一直說，要推動「本土文化」、建造「集體回憶」、「保育」，西九文化區是否有一個空間來重建我們珍惜的「本土文化」呢 ?

雖然把波鞋街搬至西九文化區，並不是一個完美的做法，把波鞋街設在豪宅區旁可能是錯誤的做法，但是如果不嘗試一些新的事情的話，我們便隨舊有的模式把土地分拆成各細小的地皮，然後拍賣，建豪宅、建商場、建酒店，可需辦一個如此大型的設計比賽呢?

講至這裡，我個人來評審三個入圍方案的準則:

 

1)      提供合適和合比例的設施

 

2)      切合香港「本土文化」的需要

 

3)      能反映香港「本土文化」

 

下會將會詳細剖析各方案的好與壞。

西九文化競賽方案(1)

今日終於理行了我對同事/香港電台的朋友的承諾，和大家討論一下三個西九文化競賽方案。

話說回頭，西九文化又再一次重新規劃，之前的三個財團方案花了至少數百萬元的方案都完全廢掉，浪費之極絕對可以寫入世界建築史之內，這又一再引證香港政府的失職，一幅如此高價值的土地為何會如此空置10多年來「曬太陽」呢?

今次三個方案放棄了先前的巨型天幕設計，亦大規模地減少了表現場地和展覽館的數目，這確實是一件好事，因為香港不如北京、南京、西安一樣，有大量的歷史文物作展覽之用，而且這些一大堆的水墨館、藝術館等東西都只會是燒銀紙的項目，因為根本不會有足夠的展品來吸引足夠的觀眾來達至收支平衡。

小弟有幸曾經參觀過中國、日本、英國、德國、美國、西班牙、法國、意大利、俄羅斯、新加坡等地的博物館/藝術館，加起來至少有100個，所以今次口出狂言地對博物館/藝術館的成功列出以下的條件:

 

1) 地點/歷史背景:

作為一個遊客，如果你到訪埃及的話，無論你喜愛歷史、文化與否，你一定會參觀金字塔，因為這確實是人類歷史上的偉大建設，亦是當地的一個地標。金字塔已等如了開羅、甚至埃及整個國家。因此，無論金字塔的地點是遠、是近，全球的遊客都會慕名而來，到些一遊。

同樣的情況都發生在北京的故宮博物館一樣，香港雖然沒有如此珍貴的文物建築，但是總有一些文化遺產，例如: 李小龍故居改建成李小龍博物館便是一個好例子。

2)      展品質素

倫敦最出名的博物館/藝術館分別是大英博物館/國立藝術館，兩處雖然都在市中心，但是它們能成為世界一級的場館就是它們有出名的展品，大英博物館有Rosetta stone/木乃伊和中國的女史箴圖，國立藝術館有Da Vinci(達文西), Picasso(畢家索)和芃高的向日葵，每一幅名畫都是無價寶， 單是芃高的向日葵已價值US $53,900,000，達文西的畫更是無法想像的價值。

有如此的珍品坐鎮，博物館就自然會成功。連帶附近較小型的博物館都可以因此而分一杯羹。相比德國柏林的Museum island(博物館島) ，雖然有5個博物館聚合在一起，同樣都有出色的展品如埃及妖后的頭象，但是相比之下就確實失色得多，因此遊客人數和博物館的知名度就確實有明顯的分別。

 

 

3) 建築設計

坦白說，絕少建築師的設計是具有普羅性的叫座力，當中只有西班牙的Anthonio Gaudi才有如此的魅力，世界各地的遊客會為欣賞他的建築設計而到訪巴塞隆拿，就算連Le Corbusier、Frank Lloyd wright、Norman Foster、貝聿銘、丹下建三和安藤忠雄等大師都只有個別的建築設計是具強大的叫座力，而且亦多數只能吸引設計行業的從業員，對普羅市民就確實欠一點吸引力。

如果用以上三個條件來評審西九文化區原先的博物館規劃，以至最新M+博物館，都可注定是失敗的機會甚高。

第一: 地點/歷史背景

 場館的地點雖然方便，但是新建的場館完全沒有任何的歷史背景和因素，該處的景觀亦未必是不能取代的景點。新場館只可以為旅客帶來短暫的新鮮感，但熱潮一過便會被人遺忘。而且M+博物館亦未必能成為香港的地標，西九文化區能否成為旅客必到的景點，就確實是一個很大的疑問?

第二: 展品

香港本身沒有任何具份量的展品，更沒有件何珍寶，否則香港現有的博物館又怎會如此冷清，旅客到香港就根本不會考慮參觀博物館，因為確實沒有什麼必看的東西。現在M+博物館的規模與大英博物館相若，但是展品的質素就肯定有嚴重的差距，就算國內的博物館願意送出部份珍品給香港作鎮館之寶，但這又是否代表足夠嗎?

一件珍品不單只是其本身的價值，而是包含了其叫座力，一個博物館有一件珍品的話，就代表有沿沿不絕的旅客收入，試問那一個國家/城市會借出/送出珍品給香港M+博物館作展覽呢? 就算有人會這樣做，都只會是暫時性。

第三: 建築設計

就算M+博物館邀請全球最好的名師來設計，但是又是否代表可以保證博物館有吸引力呢?普羅市民會為了一個大師的設計而到此一遊嗎?

最後，我想問一個問題，西九文化區管理局的成員會參觀博物館/藝術館嗎?

衛星城市的實例—天水圍、東涌、屯門

 繼上會，有些網友問及為何沙田的衛星城市模式尚算成功，但天水圍、屯門等城市則不能夠發展成一個獨立的衛星市區呢?

第一個原因就當然是時代的問題，因為在沙田發展初期，香港的輕工業仍然是經濟支柱之一，當然沙田一帶的土地開始發展，部份工廠亦陸續北移至新界的北部如火炭、上水、大埔，因此在規劃上亦陸續出現了如大埔工業村和火炭工業區等。

這樣便為一個市區提供一定程度的就業機會，令市民可以不用離開該區工作。

第二個重點，就是鐵路。香港可以說是一個鐵路城市，香港的鐵路是打開該區發展的關鍵，無論九龍塘、九龍灣、九龍站、奧運站、荃灣的地鐵上蓋物業都是該區的核心，可謂集商業、娛樂、交通於一身，而四周的物業發展亦因應鐵路發展而改變，更可以說是沒有鐵路便沒有該區的商業活動，試問如果九龍站沒有鐵路的話，就根本不能夠支持如此龐大的商業發展。

奇怪的是，香港的地鐵上蓋物業是比其他同級的物業為貴，主要原因是交通方便之故。不過，這樣的模式在其他國家的城市是比較少見(新加坡除外)，就算在日本地鐵上蓋的物業多數都是百貨公司或商廈，很少會出現住宅和車站合一的發展模式。

在英國，火車站就更代表是噪音、骯髒和罪案的高危之地，因此一般住宅都盡量避免在車站附近，比較昂貴的住宅就多數發展在離車站10分鐘路程以外之處，因為這離開高罪案的地方一段距離，但同時又在步行範圍之內。

至於屯門，在發展初期就可謂算是災難性的開始，由於屯門公路還未通車，鐵路就更加未發展，所以交通擠塞的問題就相當嚴重，每當發生交通意外或如1996年的墮大石事件的話，屯門至市區的交通可謂完全停止。

講至這裡大家都可能奇怪地說，一個衛星城市成功的命脈是在乎鐵路網絡的規劃嗎? 但是一個衛星城市的原意是希望可以讓居民可以在一個小區之內提供足夠工作和住屋的需求，為何必須要有鐵路的配套呢?

無錯，如果一個小區有足夠的工作機會的話，居民真的可以完全在區內生活，但是商業活動則不可能只在區內發展，除非是小型的服務業如餐廳、理髮店、美容店才可以完全依靠區內的商業活動，否則就必定有一定程度的跨區活動。而香港亦不會有像大陸數千人以上規模的工廠，所以香港根本不可能出現獨立的商業小區。

因此，鐵路網絡的成功往往決定了該區的商業命脈，所以屯門和天水圍就一直很難發展成具多元化的商業活動區，只能成為以住宅為主的區域。至於東涌都有類同的發展，只是由於類近機場，所以總算能提供一定程度的就業機會，在某程度來說都算是一個獨立衛星城市。

如果簡單來說，一衛星城市的建立在乎鐵路網絡的配套，好讓商業活動可以在此生存，因而為該區提供足夠的工作機會，再加上房屋、教育、醫療等設施便慢慢地讓衛星城市建立起來。

衛星城市的實例—沙田

今日這篇文章是為答謝第700位訂閱者—甘正光而寫的，他希望介紹一下香港的新市鎮，而且另一網友—Sunny一直都希望我介紹一下香港本地建築師的設計，今次就一箭雙雕，而確實香港最有名的建築未必是HSBC、中銀，而是香港高密度的建築發展模式，特別是香港的公共房屋政策。

記時在英國讀大學時，老師很多時都引用香港的例子來教學，特別是香港的衛星城市，因為香港可以說是第一代引用Le Corbusier 「Modern city」(現代都市) 的發展模式，甚至可以說是最成功的一個例子。因為在英國都曾在不同城市發展一個像Le Corbusier 構想的獨立運作的大規模衛星城市，在市內提供足夠的設施，市民每天不用往返CBD(中央金融區) 來上班、上學，這不單減少市民生活的壓力亦同時減輕對公共交通網絡的需求。

不過，在很多城市如倫敦、曼切斯特市、東京都有類似的安排，但是大部份市民還需每天都市中心上班，每天花在交通的時間就確實不同少，但有一個城市就確實可以說是成功的，就是香港。

在1953年，香港的石峽尾發生了大火，一夜間產生了50,000名無家的難民，因此香港便第一次利用了Le Corbusier的模式來興建香港第一代的公共房屋—石峽尾村。但隨著香港人口不斷急升，到1970年代，香港人口已突破4,000,000，但還有20%人口是生活在臨時房屋、天台屋或木屋之中，因此香港政府便定下了影響深遠的房屋政策—「10年建屋計劃」。

當年的香港政府更大規模地利用Le Corbusier的「現代城市」來開發新的地區來建造新的公共屋村。計劃的目的是在離香港市中心約30km左右的沙田設立第一個500,000人居住的公共屋村，但是由於當時的交通配套還未發達，公共交通系統根本不能夠容納每日100,000人以上的人流。

因此港府便決定把沙田設定為「衛星城市」，「衛星城市」的定義是接近完全獨立的城市，在該區除房屋之外，還設有工作、娛樂、教育、醫療等設施，這樣便可以令大部份的居民都留在沙田區之內生活，而不用每天往返市中心處上班、上學。這不單可以減輕道路網絡上的壓力，還大幅改善了居民的生活，因為在當年從沙田開車至中環可能要達至3小時，如果居民每天要花上4-5小時在交通之上的話，就确實做成很多生活上的不便。

另外，在小區規劃上根据每5000個人口便安排一間學校、最多在10,000人口的小區便只有2間學校，這樣便無形中把每個小區網絡控制在10,000人口之內，令小孩可以在步行的距離之內上學，從而減少區內對汽車的需求。而且港府在之後的10年內，興建了「香港中文大學」，這樣便可以令該區的學童都可以在同一區域內完成基礎區大專程度的教育，而大學亦會提供大量的工作機會給予該區的勞動人口，之後興建的教育學院就更進一步加強這個效能。

為了提供足夠的工作机會，港府以低廉的价錢吸引私人開發商到該區投資，陸陸續續地在該區興建大型商場、商廈、酒店、私人屋宛等設施，并和賽馬會合作在該區興建賽馬場，為該區帶來大量的商机。至於房屋方面，港府則完全采用Le Corbusier所建議的低成本、工業化生產的房屋，每層的公共房屋都是以高密度的模式來發展，每層大約有20-25個單位，單位分為一房和兩房的模式，面積大約為40sqm–50sqm左右，整個屋村內的所有戶型都大致一樣，可謂「倒模」的城市。但是正由於大部份房屋都是同一個戶型的關系，所以政府都把首2-3層的空間定為商場或停車場，然後在用平台來連接不同區分的住宅。這不單大幅地提供了居民生活的公共空間，亦同時可讓居民只在平台之上便能到達別的小區，從而再進一步減少了對地面交通的壓力。

隨著人口再不斷增長，港府開發了沙田區附近的區域，作為二線的衛星城市如大埔、大圍、馬鞍山、上水等，這些城市都是以高密度、工業化的房屋理念來規划，但都是以沙田作為核心。各二線城市則可能提供不同的工作机會，使城市之間在功能上互補不足。

雖然經過時代改變，沙田都未必維持一個完全獨立的衛星城市的發展模式，但是總算在世界建築史作了一個重要的試驗，亦成為香港一個重要的發展模式，亦無形中令香港一半的人口生活在公共屋村之中。