舊區重建- 中環街市(包浩斯建築篇)

 

在前一篇剪報中曾提及關於包浩斯(Bauhaus)建築風格，這到底是什麼呢? 而且香港到底有多少座包浩斯建築建築?

 

包浩斯建築風格大約流行於1920-1940年代，由於第一世界大戰後的德國是相當貧窮，而且大量房屋和建築物都在戰爭中被炸毀，所以當時的德國是急需重建大量的建築物，讓國民重投生活。

但是當時的德國不可以沿用歐洲常見的古羅馬式、維多利亞式、愛德華式等舊有模式來建造房屋，因為戰後的德國根本沒有如此多的資源來建造美倫美玩的建築物，只能採取簡單而直接的方法來興建。

包浩斯建築方式就是用最簡單而且最直接的方式來建造一座大廈，完全放棄歐洲文藝復興時代而引發的建築風格，不會再花大量的資源來雕刻各建築部份。這是與文藝復興時代所盛行以美學為先的建築方式是截然不同，而且亦放棄了沿用多年的黃金比例，因為包浩斯建築方式是主張建築物應該以功能為先，外型其次。因為包浩斯建築方式是以實用為主，所以設計建築物時不會再刻意美學觀念來設計，亦不會盲目地跟從黃金比例來設計大廈外型，反而主張建築物的外型是應該根據建築物的內部空間來調節。

這一種實而不華的建築方式在第一次世界大戰之後，便短時間內流行起來，雖然這些建築物的外型平凡，甚至可以說是醜陋，但這是相當低成本而且高效益的建築方式，能夠短時間之內解決人類對建築物的需要。再加上混凝土的興起，所以令包浩斯建築方式的靈活度變得更大，而且可以更切合功能上的需求。

順帶一提，其中一個發動包浩斯建築風格的人是德國的Walter Gropius，隨後他移居至美國並在哈佛大學任教建築，他其中一名學生便是著名華人建築師—貝聿銘。而Walter Gropius所倡議的實用主義 (Form follow Function) 雖然未必成為建築界的主流，但是的確影響了建築界數十年，直至去到解構主義的興起而出現了改變。

香港到底有多少包浩斯式的建築呢? 據我所知，應該就只有中環街市和灣仔街市兩座建築物的，因此中環街市對香港建築史來說是相當珍貴。

不過，可惜的是實用主義的建築並不美觀，在都市中絕不起眼，因此在市民心中保留的價值不高，而且中環街市到現在為止還未找到什麼新的功能，所以如果只為保育而保育的話，的確欠缺說服力。因為市民不會毅然放棄80億，而換來一座長期空置的歷史建築，一座空置的歷史建築物只是都市中的巨型垃圾。

雖然香港建築師學會都倡議保留中環街市，但以我估計這方案不會得到大部份建築界同業的支持。因為香港已經很少發展項目，地標項目更是少之有少，所以相信不少則樓老闆都看中了這塊地皮，如果要得到眾多則樓的支持的話，好像比較困難。

我個人估計如果要完汁完味地保留中環街市的可行性不高，因為這地皮實在太珍貴，而且建築物的外立面並不吸引。所以極可能是保留原有建築的一部份並改作為商場，之後再拆卸一部份來興建摩天大廈，這樣便好像可以平衡發展和商業利益(典型官話)。

明天將是關於小業主的悲劇。

舊區重建- 中環街市(勾地和評級篇)

 

當大家看到上兩篇剪報時，大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建築、法定古跡、地政總署、古物諮詢委員會。

 

這些名詞表面上沒有什麼關係，但是直接影響每一個香港人，今日會一次過為大家解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地，但是買地的意思並不是購買了這塊土地，而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的，除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外，因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的，而聖公會的擁有權是屬於英國皇室的，所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

 

除了這塊土地之外，其他的土地是有地契的，在地契上是列明了這土地的使用年限，年限多數是99年。但有部份的年限是少於99年，但亦有年限是達至999年。999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地，香港大學主樓的年限便是999年。

 

如果年限到期，地主便需要向地政總署申請續期，現在所有土地都會自動續期至2047年，因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

 

所以在香港買賣居屋時，新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的時候，只出售樓宇的成本，而沒有把地價句含在內，因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

 

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買，地政署會列出願意出售的地皮在勾地表之內，任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出，然後公開拍賣，這過程便是「勾地」。

 

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話，便需要向地政署保證會以底價購入，而勾地價就最少是底價的80%，這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入，因為賣地是政府收入的主要來源之一。

換句話說，地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一，他們的決定舉足輕重，而且直接影響了所有的香港人。

 

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道，而且是香港地產界的一個天大的秘密。因此，香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮，因為發展商除了要勾地之外，還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技，而且只會傳給自己的派系。

 

同樣的情況亦會發生在市區重建局，因為市建局會負責發展舊區重建，而且多數會與發展商合作，因此發展商自然會向這些高手招手。

 

至於樓宇評級，古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級，級數為一至三級和法定古跡，三級是最低級的歷史價值，一級為最高，在一級之上便是法定古跡。

評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值，但是標準沒有清楚地列明，一切取決於古物諮詢委員會的委員。

 

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度，如果業主需要修改/拆卸被評級樓宇時，雖要向屋宇署申請。如果是法定古跡的話，便需要完件保留。

 

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古跡，皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建築，而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

 

因此，政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評，因為香港其他的二級歷史建築都受到相當大的保護，連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批，如要拆卸的話更接近不可能。

 

不過，政府在皇后碼頭的事件中，解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古跡，所以政府可以合法拆卸。因此，政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風，對非政府的歷史建築的發展就多番留難，而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

 

講回中環街市的例子，中環街市現在是三級歷史建築，屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級，但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古跡，否則還未可以確定它的命運。

 

 

 

我以小人之心來度君子之腹，並作出以下的謬論。

 

這塊地皮已在勾地表多時，而且亦曾被發展商嘗試勾出。換句話說，各發展商已看中了這地皇，香港中環核心區已很少有如此高質素的地皮，而政府亦不會在如此的經濟環境下，白白浪費收取80億的機會。

 

地政總署現拒絕這地皮被勾出的原因，很可能要取決於今年政府的財政收入，雙方都在摩清對方的底牌。因為地政總署已知道發展商看中了地皇，現在只是吊高來賣。而考慮為中環街市重新評級，相信只是為賣地鋪路的放風行為。

 

最重要的一點，就算中環街市由三級升為二級，甚至一級歷史建築。發展商一樣可以拆卸這大廈，因為政府已在皇后碼頭開了一個很壞的先例。

 

中環街市被勾出和被拆卸的問題，只是何年何月的問題。

舊區重建- 中環街市(背景篇)

從今日開始我會和大家討論舊區重建，而第一個議題將會是中環街市。這是一個很難得的議題，因為很難有機會可以找到一個議題可以跨越文、理、商三個討論層面。在開始講正題前，煩請大家先閱讀以下兩則新聞，先了解一些背景資料，明天會詳細和大家討論。

中環街市倡升歷史評級保原貌

(明報)2009年8月13日 星期四 05:05

【明報專訊】身兼三級歷史建築和80億元「中環地王」雙重身分的中環街市，其保育與發展爭議出現變數。古物諮詢委員會上月底完成歷史建築初步評級諮詢，接獲不少地區團體要求將中環街市「升級」，保存原貌和社會價值。古諮會於年底覆檢時，若接納將建築升格為一級或法定古蹟，政府便須凍結重建，另覓活化用途。

已納勾地表 市值逾80億

有70年歷史的中環街市，日佔時期附近遭受轟炸和改稱中央廣場，見證昔日平民生活境况和港島歷史變遷。街市現時只屬三級歷史建築，未受古蹟法定保護，政府早年已將地皮納入今年度勾地表內，可供發展商以15倍地積比率，重建160米高商廈，市場估值逾80億元。

古諮會今年3月展開為期逾4個月的歷史建築物評級諮詢，全港1444幢私人和公共建築獲初步評級後，經諮詢後於年底覆檢，落實最後評級方案。負責諮詢的古物古蹟辦事處表示，諮詢期內收到360份意見書，不少地區團體要求將區內歷史建築「升級」保育，有團體指中環街市屬罕有原貌良好的建築，而且具有社會和歷史價值，希望獲升級；亦有意見指石澳天后廟、鯉魚門天后廟、上海街的「唐樓」和鑽石山機槍堡等亦應升級（見表）。不過，一些擁有私人歷史建築的業主提出反對，要求降低甚至剔除其物業的評級，以免影響物業發展權。

重建誘因大 舊樓業主抗拒評級

古諮會成員吳祖南表示，不少舊樓業主抗拒評級，反映物業重建誘因太大，而政府未能提供具相當分量的保育誘因。他指評級工作只屬第一步，未來要及早制定整套古蹟保育制度。

身兼中西區區議員的立法會議員陳淑莊和甘乃威均歡迎中環街市「升級」建議，甘乃威更促請地政總署盡快將地皮剔出勾地表，「否則發展商隨時可以勾地發展，屆時再升級已太遲」。

財團垂涎兩地王 中環街市首獲試勾

(星島)2009年8月15日 星期六 05:30

(綜合報道)

(星島日報 報道)未來新盤供應持續減少，加上市況回穩，發展商紛紛將目光轉移到勾地表上，令上月罕有地出現兩幅市區地王同時獲試勾，但亦同樣被拒申請。這兩幅市值合共逾一百六十億元的地皮，以中環街市商業地王最具睇頭，是○六年底推出該地皮供試勾以來，首度獲發展商申請；另一幅何文田佛光街地王，至今累計試勾被拒更達二十一次，顯示發展商吸地困難，積極向勾地表地皮打主意。

本報地產組

地政總署公布，上月錄三宗勾地被拒申請，意味有財團出價試勾地皮，卻無功而還，但這已打破自三月份以來無勾地的悶局（當時赤柱海風徑地皮試勾遭拒），可見發展商又再蠢蠢欲動。今次勾地被地政總署所拒的主角地皮雖只有兩幅，但均屬重量級地王，尤以前中環街市地王最為矚目。

地皮市值逾90億

這幅位處中環心臟核心地帶的商業地王，是○六年底推出供試勾以來，首次有財團申請，可見其價值深受市場認同，業內預期，現時港島核心區用地甚為短缺，這幅地王的身價亦水漲船高，每方呎樓面地價已上升至一萬三千五百元，市值逾九十億元。

至於另一幅同樣遭拒的何文田佛光街及忠孝街交界豪宅地皮，上月份錄得兩次試勾申請，但亦失敗而回，是自○七年十二月以來，該地皮再次錄得試勾個案，而連同之前的申請次數，該地皮試勾申請失敗的數字，則累積增至二十一次，刷新紀錄。

業內人士表示，由於市況向好，該何文田地皮的市值亦相應提升，樓面呎價達八千五百元，總值達七十四億元，故估計今次兩幅地王，總市值就逾一百六十五億。

罕有包浩斯建築

據悉，擺放在勾地表多年的前中環街市地皮，一舉一動均牽動社會關注，該幢樓齡約有七十年的建築物，建築風格更是全港少有的「包浩斯」風格，屬三級歷史建築物。地政總署早前將該地皮納入勾地表之中，當時已引起社會極大迴響，有地區人士要求政府把地皮從勾地表中剔除，當時的建築師學會主席更去信政府，要求檢討中環街市土地用途。

對於中環街市終打破悶局獲財團試勾，現任香港建築師學會長鄺心怡指，若發展商日後成功勾出該中環街市，期望可盡個人和盡社會責任，例如就地皮進行活化，或尊重一些深具歷史價值的建築物，而學會亦不排除就地皮用途再約見政府進行商討。

商廈成交價勁彈

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，海嘯過後本港整體地產市道無一幸免受到影響，但港島區寫字樓的成交價卻以驚人反彈力恢復。

新地代理執行董事雷霆表示，近期樓市氣氛好轉，多個新盤及餘貨相繼推出，消耗發展商手上的一手貨源；為填補土地儲備、增加貨源，各發展商開始勾地；預期勾地數字有機會陸續增加。

南豐發展董事總經理蔡宏興表示，近期樓市交投活躍，重新勾起發展商對地皮的需求，故市場再次出現財團勾地。