舊區重建- 中環街市(勾地和評級篇)

 

當大家看到上兩篇剪報時，大家會看到一大堆名詞: 補地價、勾地、勾地表、歷史建築、法定古跡、地政總署、古物諮詢委員會。

 

這些名詞表面上沒有什麼關係，但是直接影響每一個香港人，今日會一次過為大家解釋這些名詞和個中關係。

 

在香港建樓前就當然是需要買地，但是買地的意思並不是購買了這塊土地，而只是購買了土地的使用權。因為香港所有的土地是屬於香港政府的，除了在金鐘花園道的St. John’s cathedral之外，因為這塊教會地皮是永遠批給聖公會的，而聖公會的擁有權是屬於英國皇室的，所以這塊地在法理上是永遠屬於英女皇的。

 

除了這塊土地之外，其他的土地是有地契的，在地契上是列明了這土地的使用年限，年限多數是99年。但有部份的年限是少於99年，但亦有年限是達至999年。999年限的情況就多數是屬於香港早期的教會用地或老牌學校用地，香港大學主樓的年限便是999年。

 

如果年限到期，地主便需要向地政總署申請續期，現在所有土地都會自動續期至2047年，因為是中共答應港人50年不變的原因。到2047年後又如何? 現在沒有人知道。

 

所以在香港買賣居屋時，新業主是需要補地價。因為政府出售居屋給第一手業主的時候，只出售樓宇的成本，而沒有把地價句含在內，因此隨後的業主是需要補回地價給政府。

 

香港的地不是所有的地皮都是可以隨時向政府購買，地政署會列出願意出售的地皮在勾地表之內，任何人仕可以向地政總署申請把某一塊地皮從勾出，然後公開拍賣，這過程便是「勾地」。

 

如果發展商要把某一塊地皮勾出的話，便需要向地政署保證會以底價購入，而勾地價就最少是底價的80%，這樣地政總署便可以確保勾出的地皮會有一定的收入，因為賣地是政府收入的主要來源之一。

換句話說，地政署便決定了政府每個財政年度的主要收入之一，他們的決定舉足輕重，而且直接影響了所有的香港人。

 

一塊地皮如何成功被勾出? 勾出的價格是如何決定? 這是沒有人知道，而且是香港地產界的一個天大的秘密。因此，香港的發展商必定有出身地政總署的高手坐鎮，因為發展商除了要勾地之外，還不時需要修改地契。這一門功夫絕對是這些高手的成名絕技，而且只會傳給自己的派系。

 

同樣的情況亦會發生在市區重建局，因為市建局會負責發展舊區重建，而且多數會與發展商合作，因此發展商自然會向這些高手招手。

 

至於樓宇評級，古物諮詢委員會會為香港舊建築進行歷史評級，級數為一至三級和法定古跡，三級是最低級的歷史價值，一級為最高，在一級之上便是法定古跡。

評級的標準當然是取決於建築物的歷史價值，但是標準沒有清楚地列明，一切取決於古物諮詢委員會的委員。

 

級數的高低代表是業主可以修改歷史建築的程度，如果業主需要修改/拆卸被評級樓宇時，雖要向屋宇署申請。如果是法定古跡的話，便需要完件保留。

 

舉一個實際例子: 立法會大樓是法定古跡，皇后碼頭、香港大學主樓是一級歷史建築，而北角舊皇家遊艇會是二級歷史建築。

 

因此，政府拆卸皇后碼頭時是受到相當大的批評，因為香港其他的二級歷史建築都受到相當大的保護，連要鑽牆加一條水喉等小型工程都需要經過多番審批，如要拆卸的話更接近不可能。

 

不過，政府在皇后碼頭的事件中，解釋皇后碼頭只是一級歷史建築而不是法定古跡，所以政府可以合法拆卸。因此，政府在皇后事件中盡顯官字兩個口的作風，對非政府的歷史建築的發展就多番留難，而政府自己就一舜間違反自身定下的標準。

 

講回中環街市的例子，中環街市現在是三級歷史建築，屬最低級別。雖然古物諮詢委員會考慮把這建築物提高評級，但是都未成事實。除非中環街市被評為法定古跡，否則還未可以確定它的命運。

 

 

 

我以小人之心來度君子之腹，並作出以下的謬論。

 

這塊地皮已在勾地表多時，而且亦曾被發展商嘗試勾出。換句話說，各發展商已看中了這地皇，香港中環核心區已很少有如此高質素的地皮，而政府亦不會在如此的經濟環境下，白白浪費收取80億的機會。

 

地政總署現拒絕這地皮被勾出的原因，很可能要取決於今年政府的財政收入，雙方都在摩清對方的底牌。因為地政總署已知道發展商看中了地皇，現在只是吊高來賣。而考慮為中環街市重新評級，相信只是為賣地鋪路的放風行為。

 

最重要的一點，就算中環街市由三級升為二級，甚至一級歷史建築。發展商一樣可以拆卸這大廈，因為政府已在皇后碼頭開了一個很壞的先例。

 

中環街市被勾出和被拆卸的問題，只是何年何月的問題。

舊區重建- 中環街市(背景篇)

從今日開始我會和大家討論舊區重建，而第一個議題將會是中環街市。這是一個很難得的議題，因為很難有機會可以找到一個議題可以跨越文、理、商三個討論層面。在開始講正題前，煩請大家先閱讀以下兩則新聞，先了解一些背景資料，明天會詳細和大家討論。

中環街市倡升歷史評級保原貌

(明報)2009年8月13日 星期四 05:05

【明報專訊】身兼三級歷史建築和80億元「中環地王」雙重身分的中環街市，其保育與發展爭議出現變數。古物諮詢委員會上月底完成歷史建築初步評級諮詢，接獲不少地區團體要求將中環街市「升級」，保存原貌和社會價值。古諮會於年底覆檢時，若接納將建築升格為一級或法定古蹟，政府便須凍結重建，另覓活化用途。

已納勾地表 市值逾80億

有70年歷史的中環街市，日佔時期附近遭受轟炸和改稱中央廣場，見證昔日平民生活境况和港島歷史變遷。街市現時只屬三級歷史建築，未受古蹟法定保護，政府早年已將地皮納入今年度勾地表內，可供發展商以15倍地積比率，重建160米高商廈，市場估值逾80億元。

古諮會今年3月展開為期逾4個月的歷史建築物評級諮詢，全港1444幢私人和公共建築獲初步評級後，經諮詢後於年底覆檢，落實最後評級方案。負責諮詢的古物古蹟辦事處表示，諮詢期內收到360份意見書，不少地區團體要求將區內歷史建築「升級」保育，有團體指中環街市屬罕有原貌良好的建築，而且具有社會和歷史價值，希望獲升級；亦有意見指石澳天后廟、鯉魚門天后廟、上海街的「唐樓」和鑽石山機槍堡等亦應升級（見表）。不過，一些擁有私人歷史建築的業主提出反對，要求降低甚至剔除其物業的評級，以免影響物業發展權。

重建誘因大 舊樓業主抗拒評級

古諮會成員吳祖南表示，不少舊樓業主抗拒評級，反映物業重建誘因太大，而政府未能提供具相當分量的保育誘因。他指評級工作只屬第一步，未來要及早制定整套古蹟保育制度。

身兼中西區區議員的立法會議員陳淑莊和甘乃威均歡迎中環街市「升級」建議，甘乃威更促請地政總署盡快將地皮剔出勾地表，「否則發展商隨時可以勾地發展，屆時再升級已太遲」。

財團垂涎兩地王 中環街市首獲試勾

(星島)2009年8月15日 星期六 05:30

(綜合報道)

(星島日報 報道)未來新盤供應持續減少，加上市況回穩，發展商紛紛將目光轉移到勾地表上，令上月罕有地出現兩幅市區地王同時獲試勾，但亦同樣被拒申請。這兩幅市值合共逾一百六十億元的地皮，以中環街市商業地王最具睇頭，是○六年底推出該地皮供試勾以來，首度獲發展商申請；另一幅何文田佛光街地王，至今累計試勾被拒更達二十一次，顯示發展商吸地困難，積極向勾地表地皮打主意。

本報地產組

地政總署公布，上月錄三宗勾地被拒申請，意味有財團出價試勾地皮，卻無功而還，但這已打破自三月份以來無勾地的悶局（當時赤柱海風徑地皮試勾遭拒），可見發展商又再蠢蠢欲動。今次勾地被地政總署所拒的主角地皮雖只有兩幅，但均屬重量級地王，尤以前中環街市地王最為矚目。

地皮市值逾90億

這幅位處中環心臟核心地帶的商業地王，是○六年底推出供試勾以來，首次有財團申請，可見其價值深受市場認同，業內預期，現時港島核心區用地甚為短缺，這幅地王的身價亦水漲船高，每方呎樓面地價已上升至一萬三千五百元，市值逾九十億元。

至於另一幅同樣遭拒的何文田佛光街及忠孝街交界豪宅地皮，上月份錄得兩次試勾申請，但亦失敗而回，是自○七年十二月以來，該地皮再次錄得試勾個案，而連同之前的申請次數，該地皮試勾申請失敗的數字，則累積增至二十一次，刷新紀錄。

業內人士表示，由於市況向好，該何文田地皮的市值亦相應提升，樓面呎價達八千五百元，總值達七十四億元，故估計今次兩幅地王，總市值就逾一百六十五億。

罕有包浩斯建築

據悉，擺放在勾地表多年的前中環街市地皮，一舉一動均牽動社會關注，該幢樓齡約有七十年的建築物，建築風格更是全港少有的「包浩斯」風格，屬三級歷史建築物。地政總署早前將該地皮納入勾地表之中，當時已引起社會極大迴響，有地區人士要求政府把地皮從勾地表中剔除，當時的建築師學會主席更去信政府，要求檢討中環街市土地用途。

對於中環街市終打破悶局獲財團試勾，現任香港建築師學會長鄺心怡指，若發展商日後成功勾出該中環街市，期望可盡個人和盡社會責任，例如就地皮進行活化，或尊重一些深具歷史價值的建築物，而學會亦不排除就地皮用途再約見政府進行商討。

商廈成交價勁彈

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，海嘯過後本港整體地產市道無一幸免受到影響，但港島區寫字樓的成交價卻以驚人反彈力恢復。

新地代理執行董事雷霆表示，近期樓市氣氛好轉，多個新盤及餘貨相繼推出，消耗發展商手上的一手貨源；為填補土地儲備、增加貨源，各發展商開始勾地；預期勾地數字有機會陸續增加。

南豐發展董事總經理蔡宏興表示，近期樓市交投活躍，重新勾起發展商對地皮的需求，故市場再次出現財團勾地。

升起了的建築—淩霄閣 (Parti 解說篇)

原有的淩宵閣

重建後的淩宵閣

相信大家都對淩霄閣非常熟悉，無論是本地的居民和海外的旅客都必定曾到此一遊，因為在這處是最能夠盡覽維多利亞港的地點之一，無論是日景和夜景都別有一番風味，因此每天都有大量旅客都到此一遊。

現在的淩霄閣是在1991年由英國建築師Terry Farrell 負責重建的，這亦是他首次參與英國以外的項目，藉著這個項目他開創了整個亞洲市場，香港的九龍地鐵站、西隧口的通風建築、香港的英國領事館和漢城的仁川機場等項目。

業主的設計要求很簡單，就是要建一個從遠方都能夠看見的地標性飲食和娛樂中心。因此Terry Farrell的設計理念是很簡單，首先把零售和纜車站部份設在下半層，然後將餐飲部份放在升高的一部份，升高的一部份是成半圓形，因為香港的高樓大廈主要是長方形的柱體，所以利用半圓形的外形便可以從遠方的角度一看都會認出這建築物。

由於地盤面積不大，而且依山而建的，所以不能夠製造出龐大的建築物，在建築比例亦需要平衡上、下兩部份在功能上的比例。因此半圓形頂部的高度是水平線以上428m, 這亦是法例容許之下最大高度，半圓形的底部則是原有車站的頂點高度。

之後將整座建築物的高度大約分為4部份，半圓形部份佔4分之1的高度，中空的部份佔另外4分之1，餘下的正方形部份便是4之2。這樣半圓形部份在白天時與四周建築物形狀不同，看似是升起了一樣。在燈光上的配合之下，晚間時從遠觀看淩霄閣的半圓部份，真的是飄浮在半空中的飛船一樣。

講到這裡，淩霄閣的設計概念其本上已講完了，但作為建築師如何用圖像來表達他們的概念，又或者如何去推銷方案呢?

Terry Farrell 是很懂得利用一些簡單的圖像來表達他的設計，以下幾張草圖便是他用來解釋有關設計。

1)      現場的情況

2)      如果建築物的體積是完全佔用整個地盤的話，會破壞了山谷間的整體性

3)      需要小形的特徵來特出整個空間

4)      定出建築物的基本高度和比例

5)      半圓形的外形不會破壞山谷中的整體性

6)      半圓形的外形與四週環境不同

7)      日間時的半圓形看似升起了的建築

8)      晚間時的半圓形看似飄在空中的飛船

有人稱這種表達手法為Parti，亦有人稱為concept diagrams。不過對我而言，Parti 就是用很簡單的圖像來表達整個設計的核心思想，Parti 不一定是用來解釋外型上的設計，亦有人用作解釋空間上或人流上的組合。雖然與Spatial diagrams (空間組合圖) 和circulation diagrams (人流動線圖) 很相似，但是Parti 是用來解釋整個設計的核心思想。

所以，無論你設計重點是那樣，Parti 便是表達設計重點的圖像，亦即是整個設計的賣點(selling point) 。

以上是為網友Lord Devil 而寫的，因為他是Oxford University 問答遊戲的得獎者，而他/她希望我和大家討論一下Parti 等東西，而我亦想了一會如何解釋這題目，因為不同的院校都有不同的取向，而且現在很多的設計都是集中在標奇立異之上，反而比較少會如Terry Farrell一樣，一層層分析下來做出一個設計，而每個設計步驟都是有理據支持。

擴建後的淩宵閣

坦白這，我覺得他的最終設計成果未必是最理想的效果，但是他的表達方式是很容易令人明白，而且整個設計是很具說服力，令很多外行人都能夠在短時間之內明白他的設計，所以他能夠在眾多高手中贏得這個項目(當年參加淩宵閣設計比賽的公司包括安藤忠雄、Aldo rossi、Zaha Hadid 和3間香港的大則樓。)

後記：淩宵閣在近年曾作出擴建，就是把中空部份連接起來，務求增加商業空間和人流的連貫性，但是為了保持飄起的概念，這部份便使用了全玻璃，使人感到升起了的感覺一樣。

對我個人而言，升起了的概念是很好的，但為了維持結構上的安全，半圓形需要4枝大柱來支持，的確令“升起了”的感覺降低了，現在還把上下連結起來就更進一步削減了 “升起了”的感覺。

另外有一點不得不提，Zaha Hadid在參加這比賽前時是一名無名的建築師，亦可以說是一名紙上建築師(paper architect) ，因為她根本沒有建過什麼特有的房子，但是淩宵閣這次比賽令她一鳴驚人，儘管她沒有在這次比賽勝出，但已大大提高了她的知名度，她之後陸續在不同的比賽中大放異彩，現在成為世界建築壇的大師。

香港和北京的確是制造建築大師的福地。

希望能解答Lord devil 的提問。