與城市網絡結合的商場—Bullring(2)

上會提及Bullring重置了步行街之外，還在St. Martin church范圍處大幅地提供了公共空間，作為多用途活動空間之外，還吸引了大量的人流，因為在伯明翰的市中心內是只有Town Hall廣場一個大型的公共空間，但Town Hall廣場則只是一個空地，而沒有什麼特別之處。

因此，Bullring除了提供公共空間才活動推廣、慶祝節日之外，還在廣場四周設立了餐廳、咖啡廳等設施，令該處的空間變得更為熱鬧，而且無形中把St. Martin church的地位提高了，因為舊Bullring的密封式設計令市民根本看不到St. Martin church的位置。

另外，Bullring在商場通道設計上亦下了一番功夫，首先在購物通道上完全採用了玻璃天窗，令旅客感到雖在室內，但感覺就好像是在室外行街的感覺，行人通道上充滿了陽光，而且在商場最高層是雙層高的空間，因此空間感更變得廣闊。而這商場則沒有東方特色的大中庭，取而代之是一連串的中、小型中庭，因為英國的商場未必如亞州的商場一樣，需要大型的中庭作活動推廣之用，反而是需要中、小型的空間給推廣攤位之用，但這樣的安排反而令大部份的行人通道充滿了更多的陽光，令購物氣氛變得更舒服。

商場的租金加管理費多數是比街鋪為貴，而且部份租客需要把部份的收入交給大業主作為租金。因此，商場必須要有高的人流和合適的消費群才能吸引租戶的垂青，但在高租金的情況下，就多數只有大品牌才願意花較貴的租金來開鋪。

因此，設計200間店以上的大型商場，就最害怕是給予顧客單一化的感覺，因為商場內的店鋪很多時都會是連鎖店，所以店鋪較難吸引客戶，所以經營商場的藝術確實在招租之上。

不過，Bullring在設計上就作了一個很特別的設計，就是完全容許店鋪設計自己的店面，所以這裡的商店都完全不同特色和風格，連顏色材料都不同，給予人感覺就確實如普通街鋪無疑，再加上地板完全採用黃色的沙磚(Sandstone) ，在陽光的照射下就更加帶出一份溫和的感覺，完全沒有典型商場「爆光」的效果，感覺確實如在陽光下步行購物一樣，只是街道比較   闊和清潔。

至於保溫和受熱的問題，由於伯明翰是英國中部附近以地帶，所以夏天時的溫度不會太高，所以商場只需完全打開大門來吸取自然風，並加以普通鮮風供應便足夠，根本不大需要空調。在冬天，由於天窗確實失溫驚人，所以無論用大量的空調都會感到寒冷，所以設計上只把室溫大約控制在22度左右，室內溫度只是相對地和暖，但仍是需要穿上寒衣。不過，由於室內沒有風的關系，所以22度的室內氣溫確實已經足夠。

唯一擔心的是白鴿糞便的問題，英國的白鴿就有如「飛天老鼠」一樣，四周隨地放「金」，亦整亂垃圾來找食物，令整個都市變得相當骯髒，但無奈英國人愛護動物有加，不會暴殺動物，甚至有人會定時餵飼白鴿，因此都市中的白鴿是只有增多沒有減少。因此當Bullring落成後，就確實令人擔心白鴿糞會為這個天窗帶來清潔的煩惱，但幸好可能這屋頂上不適宜白鴿居住，所以就沒有這問題。

不過，Bullring商場在設計上確實出了一個錯誤，因為商場的各主入口原是用了特別設計的拉門。在營業時間內，拉門是可以完全被收起的，但亦可以拉出來作普通推門之用，在晚上則如普通的門一樣銷起來。但是由於這拉門太重的關系，而且亦由一些未受訓練的人仕來開關，所以這道門經常損壞，最後發展商再沒有把這些門收起，只用作普通的推門一樣。

至於爭議性最大的一點就是發展商應否在這項目上容許租戶有如此大的自主權，甚至容許租戶可自行找建築師設計百貨店，所以Selfridges 百貨店整部份包括外牆和室內都是由另一名建築師—Future system設計的，因此這部份不單與商場其他部份不同，簡直風馬牛不相及，甚至可以說是整個建築群的怪瘤一樣。因為整座百貨店的外牆都是由金屬圓碟組成的，而且外型是彎彎曲曲的，與Bullring商場以直線為主的外型完全不同。再者，百貨店是完全密封的，這亦與Bullring商場局部設有窗戶和天窗的感覺，截然不同。

這個例子就帶出了建築最特別的一點—「融洽」，如果平心而論Selfridge百貨店的設計，確實沒有大問題，要標奇立異，與眾不同，則不是罪過。Bullring的外立面確實比較平實、簡單，這亦不是錯誤的，但如果兩者碰起來，則確實超級奇怪，亦令整個設計分數大減。

有人亦形容Selfridges 百貨店看似是「陽具」、「芝士」，總之說是全英最醜陋的建築，不過亦有人認為是很新穎的設計，爭議聲始終不絕。

與城市網絡結合的商場—Bullring(1)

新Bullring 商場

伯明翰原有街道

 舊Bullring 商場

發現原來大家對外國的商場都有一些興趣的話，今日就不如繼續為大家介紹外國的商場。今日為大家帶來是伯明翰市的Bullring商場，這商場是位于伯明翰市的中心與主要的商業街道、火車站、長途巴士站和唐人街，這可以說是與伯明翰市內所有的重要的商業原素連接，地點可說是極度優秀。

在2003年開幕之前，Bullring原址仍是一個在1960年代發展的美式商場，即是整個商場完全密封，整個商場是沒有陽光，商場通道並不是與現有的城市道路網絡連接。因為美國人到商場購物多數都是從家中開車至商場，因此商場通道的規劃都是根據商鋪的組合而作出調整，甚少考慮與四周道路網絡上的配合。所以舊Bullring商場的商業通道只是通過隧道和天橋連接，而它們主要的顧客都是開車到來，因此這商場是設了500個停車位給顧客。

由於美式商場的顧客只會停在室內活動，情況有如拉斯維加斯的賭場一樣，所以舊Bullring商場的外立面只是混凝土實牆，因為發展商認為所有的投資都是要集中在室內的購物通道之內，而不是在外牆，因此舊Bullring商場是第一代設有空調的英國商場，並且為了提高格調還播放了古典音樂。

不過這樣的設計根本不能令舊Bullring成功，反而出現了嚴重的問題，因為商場本身只有140間商店，根本不能夠提供多元化的購物選擇給予客戶，再者這商場的位置是位于市中心的購物區，因此顧客是可以在市中心附近有不同的選擇，所以舊Bullring不能如孤島一樣與四周的街道脫離。美國的商場是可以獨立地生存是因為商場與商場之間的距離較遠，在300m步行范圍之內是沒有太多的競爭對手，因此孤立的模式是可以生存。

但是舊Bullring商場對伯明翰市來說，根本就如外星人的怪物一樣，完全阻礙市中心的連接。另外，由於商場的主入口多數是天橋和隧道，因此主入口聚集了很多露宿者，他們，多數都會隨街大、小二便(在白天都一樣如此)，因此舊Bullring商場的情況是相當骯髒，而且隧道一直是英國罪惡的溫床，所以舊Bullring商場長期以來都是虧損。

在招租率長期低企的情況下，Bullring商場在1990年代尾終於來一個大翻天，由英國Benoy Architect負責拆卸整個舊商場並重新設計，(Benoy亦是負責設計香港Element、APM、I-square和上海IFC商場的建築師。)

他們的設計理念是重新把商場連接市中心的各部份，首先把商場分為東、西翼，讓商場的中軸線連接火車站和伯明翰主要的商業街道—New street，並且連接了市內的重要地標—St. Martin church。因為在舊Bullring商場建設前，市中心確實是有一條連接New street和St. Martin church的步行街，但由舊Bullring商場是完全密封關系而封閉了。

除了重新置回步行街之外，東、西翼的V型購物通道亦同樣使用作公共通道。因為整個地盤是在斜坡之上，火車站與St. Martin church之間的層差大約為12m，所以市民除了可以通過中軸線上的步行街至另一端時，亦可以從3樓的通道經扶梯至低層，並經過St. Martin church至伯明翰的唐人街，這樣便大大增加了市中心內的連貫性並大幅地提高了商場的人流。

下會繼續。

奇妙的經營模式—萬達廣場

萬達廣場這名字在中國可以說是接近無人不識的，因為大連萬達這集團在短短8年已在全中國發展了30多個購物中心，現在還新加10多個商場，預計在未來5年之內萬達廣場可以在全中國各地增至50多間。

大家都可能會奇怪地問，為何一間發展商可以在如此短時間之內有如此急速地發展至這規模呢?

萬達集團的經營模式可以說是超級奇特、甚至可以說是世間罕見。因為一般的商廈和購物中心多數都是由發展商長遠經營的，所有店鋪都是作招租之用，投資期大約7年，店鋪的租金將視作為集團長遠而穩定的收入來源。

不過，萬達集團就奇妙地運用了住宅的經營模式來發展商場，首先他們把整座商場分成各單元，每個單元的二樓和三樓都以低廉的租金租給大型商戶如Wallmart、華納兄弟電影院等，而首層則分割成不同的小商鋪，並出售於小商戶。他們的銷售手法都是Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶都會吸引大量的人流，而小商戶是可以藉著這些高人流而帶來新商機，所以這些小店鋪的售價都比一般街鋪還要昂貴。

由於發展商可以出售小商鋪來套現資金，因此他們便可以在短時間之內急速地發展其他物業，再加上有Wallmart和華納兄弟電影院等大商戶簽下長期租約，這亦為集團帶來穩定的收入來源，因此銀行亦願意協助集團繼續發展，因此萬達集團可以在奧運前後的3年之內興建差不多30多個購物中心，即是差不多一個月興建一個新購物中心。

從財務的角度來看，這樣的經營模式是沒有問題，但是為何其他發展商沒有行同樣的道路呢?

一般發展商只會把整個商場全部出租或全部出售，因為如果出售了個別商鋪的話，就等如把該店鋪的管理權同樣出售，因此他們便可以再轉售或經營其他的生意，甚至不合法的生意。所以，一般的發展商不會把店鋪局部出售給小商戶，因為擔心他們將來可能會經營不能預計的生意，從而影響了整個商場的氣氛和格調。

在一般情況下，大商戶隨時投訴發展商他們鄰近店鋪的質素，擔心不合格調的店鋪會影響他們的生意，所以發展商多數會只會出租店鋪，務求把店鋪選擇留在自己手上，就算需要套現資金，發展商都只會把商場的股份出售給別的財團，在極少情況下才會把個別店鋪出售給小商戶。就算真的要把店鋪出售給小商戶，都是會把整個商場出售，而不會局部出售，(如果資料無錯的話，香港旺角的信和廣場則是把全個商場出售給小商戶，所以商場曾有一段時期出現不法份子的情況)。

萬達都自然會出現類同的情況，因為個別店鋪已出售給不同的小商戶，所以當個別店鋪轉手/轉租後，就自然出現難以預計的情況。不過，發展商處理的手法確實很特別，他們把進出入大租戶的主要通道設計在小商戶的旁邊，所以人客可以不需要經過小商戶的範圍，而直接進入大租戶，因此就算首層的空間比較混亂，但都可以對大租戶做成影響，所以部份萬達廣場是分割成不同的單元，各單元是不會互相連接。不過，近年新發展的萬達廣場好像已改變了一些經營模式，大家有沒有更多資料。

坦白說，在中國的小商戶如果希望和大租戶競爭的話，就確實要出奇制勝。因為Wallmart和Carrefour這些大租戶，他們的經營模式是以本傷人，他們可以在全線產品中找一些產品出來「殺價」，成本價$10，售價可以是$9，利用個別低價產品來吸引大量人流，而在其他產品獲利。他們在個別產品虧損少少，但在其他幾千種產品中賺回來，虧損的則當作推廣費用。

在個別的項目中，Carrefour更會大規模地招租整個商場來經營，然後把個別空間轉租給其他小商戶，同樣利用大租戶、多人流的招租技良來吸引小商戶。這分租的收入更是他們主要的收入來源，因此他們可以用更低廉的價格來打跨其他競爭對手。

因此各小商戶在開業前，請先作出仔細的商業分析和風險管理。